Налогообложение недвижимости: игра на повышение

Размеры подати, которую сейчас платят обычные граждане за 2015 год за жилую площадь, составляют не более 2%, а за нежилую (впервые в истории независимости) — не более 1% от минимальной зарплаты. Однако юридические лица уже «работают» по новому налогу, который в 2016 году составляет 3% «минималки», и платят его сейчас по отдельным графикам.

С 1 по 30 июля, как сообщают в Государственной фискальной службе (ГФС), большинство физлиц должно уплатить налог на жилье и нежилые помещения за 2015 год.

Как известно, «судьба» налога на недвижимость началась еще 1 января 2013 года, когда он и был фактически введен в нашей стране. Этот налог взимается с недвижимого имущества, отличного от земельного участка. Его начали платить как физические, так и юридические лица, в том числе нерезиденты, являющиеся владельцами объектов жилой недвижимости.

Помимо жилой, еще заплатим и за нежилую…

По словам юриста ЮК «Центр Конфликтологии и Права» Марины Суткович, так как тогда, в 2013 году, были введены большие льготы (не облагалась налогом площадь квартир до 120 кв. м, домов – 250 кв. м), а ставка налога не превышала 1%, мало кого из граждан налог вообще зацепил.

«Из-за незначительного освещения данного вопроса в СМИ, большинство граждан на сегодняшний день остаются непроинформированными и не знают о том, что являются плательщиками этого налога. Несмотря на это, изменения в Налоговый кодекс (далее – НК) принимаются довольно часто, необлагаемый порог уменьшается, а ставка налога увеличивается. Поэтому для некоторых могло стать неожиданностью получение налогового уведомления-решения об уплате налога (далее — ППР), что должно бы поступить к 1 июля», — отмечает юрист.

По ее словам, гражданам стоит знать, что отныне, кроме жилой недвижимости, налог придется уплатить за нежилую недвижимость, к которой помимо гостиничных, офисных и торговых зданий, относятся хозяйственные (приусадебные) здания: сараи, хлева, гаражи, летние кухни, мастерские, уборные, погреба, навесы, котельные, бойлерные, трансформаторные подстанции.

Освобождены от налогообложения общежития, отдельные промышленные и сельскохозяйственные здания, здания дошкольных и общеобразовательных учебных заведений, здания детских домов семейного типа, а также любая жилая недвижимость, которая признана уполномоченными органами как непригодное для проживания (аварийное жилье). Не будут платить налог органы государственной власти, религиозные организации, владельцы малых архитектурных форм, которые используются малым и средним бизнесом, дети-сироты и некоторые другие льготные категории плательщиков.

И в принципе, хотя уплата налога на недвижимость является нормальной практикой для развитых стран, её механизм в Украине является довольно несправедливым, потому что рассчитывается исходя из площади имущества. Поэтому 1 кв. м в старом доме и новом облагается одинаковым налогом. Зато в большинстве европейских стран базой является оценочная стоимость имущества.

«В невыгодное положение попали и владельцы садовых и дачных домов. Дело в том, что НК относит эти дома к объектам жилой недвижимости (п.п. 14.1.129 ст. 14 НК), но не относит их к жилому дому, а льгота предусматривает освобождение от налогообложения определенной площади всех объектов жилой недвижимости, а не только квартир и жилых домов. Хотя в 2014 году садовый и дачный дом вообще не были объектом налогообложения», — добавляет госпожа Суткович.

Сложная схема расчетов

Каким же образом начисляется этот налог и какие льготы имеют граждане при его взыскании?

Базой налогообложения является общая площадь объекта недвижимости. Информация о ней содержится в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество в отношении собственников имущества (жилой и нежилой недвижимости). Налог, который должны платить граждане, начисляется органами Государственной фискальной службы на основании информации из указанного реестра.

Ставка налога устанавливается органом местного самоуправления самостоятельно. Также эти представительства власти на местах (сельские, поселковые, городские совета и совета объединенных территориальных общин) имеют право устанавливать дополнительные льготы относительно налогообложения недвижимости.

Квадраты налогообложения

НК предусмотрены льготы по уплате налога (пункт 266.4 НК Украины). Так, по состоянию на сегодня (учитывая изменения в сторону расширения базы налогообложения и уменьшения необлагаемой площади уменьшение базы налогообложения, о чем мы писали в начале материала) не облагаются налогом:

квартиры/квартира независимо от их количества, имеющая жилую площадь до 60 кв. метров;
для жилого дома/домов независимо от их количества — до 120 кв. метров;
для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного пребывания в собственности плательщика налога квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их долей), — до 180 кв. метров.

Рассмотрим несколько практических примеров. К примеру, владелец квартиры площадью 50 кв. метров не будет платить ничего, поскольку площадь такой квартиры является ниже установленного законодателем «льготный порог». Владелец квартиры площадью 90 кв. метров будет платить налог за 30 кв. метров (90 – 60).

Владелец дома площадью 180 кв. метров будет платить налог по 60 кв. метров (180 – 120). Если у человека в собственности есть дом площадью 150 кв. метров и квартира площадью 100 кв. метров, база налогообложения составит 130 кв. метров (150 + 100 – 180). Стоит акцентировать внимание также на том, что данную льготу (согласно п.п. 266.4. ст. 266 НК) предоставлено только физическим лицам не зависимо от статуса резидент или нерезидент. В этом случае разность (или сумма оплачиваемых кв. метров) составляет 70 кв. метров и именно от этого показателя происходит вычета налогообложения.

В случае, если площадь квартиры превышает 300 кв. метров или площадь дома превышает 500 кв. метров – гражданин (согласно п.п. “г” п.п. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 НК ) должен оплатить дополнительно до 3% от минимальной заработной платы еще 25 тыс. грн. за каждый объект недвижимости. Подпунктом “ґ” данная статья дополнена Законом № 909-VIII от 24.12.2015 и он вступил в силу 1 января 2016 года. Это означает, что согласно таким новациям физические лица будут платить налог за 2016 год в 2017 году. Для юридических лиц данная норма уже действует.

Приведем еще некоторые примеры расчетов этого налога. К примеру, если в собственности гражданина находится квартира площадью 90 кв. метров, он должен уплачивать налог из расчета 30 кв. метров (90 — 60=30). Полученная «облагаемая площадь» умножается на налоговую ставку (ее размер, напомним, устанавливает орган местного самоуправления – в размере от 0 грн до 24 гривен 36 коп.). Если ставка будет установлена в максимальном размере 2% (на сегодня) – необходимо оплатить 730 гривен 80 копеек (30 * 24,36).

Начальник отдела администрирования имущественных налогов департамента доходов и сборов с физических лиц Государственной фискальной службы (ГФС) Юрий Тимощук отмечает, что не изменился механизм определения площади, подлежащей налогообложению, в случае владения несколькими объектами. Эту подать вычисляют с учетом суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на необлагаемую площадь) и соответствующей ставки налога.

«В том случае, если жилые и нежилые помещения находятся в общей совместной собственности нескольких лиц (поделенной между ними в натуре), то каждая из них и является плательщиком налога за принадлежащую ей долю (то есть имеет право на льготу – Ред). Если объект находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, плательщик налога — одна из таких лиц-владельцев, определена по их согласию, если иное не установил суд», — уточнил он.

Не ждите платежку, а сами идите, ибо будут штрафы

Как отмечают юристы, хотя физическим лицам сумму налога исчисляет Государственная фискальная служба, стоит быть на стороже, если ваша недвижимость превышает необлагаемую площадь, а ППР вам не поступила. Представим, что общая площадь квартиры составляет 61 кв. м. Такое лицо пользуется льготой в 60 кв. м, а потому должно заплатить за 1 кв.м – до 24,36 грн, в зависимости от того, какую ставку установил ваш местный совет.

Может возникнуть ситуация, когда сумма налога, которую вы должны уплатить, является меньшей, чем сумма, которую необходимо потратить на конверт, марку и бумагу, на которой напечатана платежка. Обязанность сжечь налог за вами остается, а вот выполнит ли свой долг фискальная служба и осуществит ли такие расходы – неизвестно.

Поэтому, если вам ППР не направлялась, а через 60 дней, когда закончились сроки уплаты, поступило налоговое требование с начисленным штрафом – вы можете обжаловать его в административном суде. Фискальная служба должна доказать, что ППР вам направлялась. Этот документ должен быть вручен физическому лицу лично под расписку или послан по месту регистрации с уведомлением о вручении. Дата получения ППР должна фиксироваться работником ГФС. При этом уведомление о вручении прикрепляется к экземпляру ППР, который остался в контролирующем органе.

«Но чтобы избежать судебной волокиты в случае непоступления ППР, советуем вам самостоятельно рассчитать налог, умножив общую площадь своей квартиры/дома на ставку налога. Ставку, которую установил ваш местный совет, можно узнать на областном сайте ГФС или сайте местного совета. Там можно найти и реквизиты для уплаты.

Необходимо помнить, что за неуплату налога придется выложить деньги на штраф в размере 10% долга при задержке до 30 календарных дней, 20% — при задержке более 30 календарных дней», — отмечает госпожа Суткович.

Неконкретные вопросы

Что делать, если плательщик считает, что налоговая инспекция определила размер налогового платежа неправильно? ПК отмечает, что плательщики налога имеют право обратиться с письменным заявлением к контролирующему органу по месту проживания (регистрации) для проведения сверки данных, в том числе относительно размера общей площади объектов недвижимости, права на пользование льготой по уплате налога, размера ставки налога, начисленной суммы налога. В случае обнаружения ошибок или расхождений производится перерасчет суммы налога, а налоговая инспекция присылает (вручает) плательщику новое налоговое уведомление-решение. При этом старое решение считается отмененным.

Налог уплачивается по месту расположения недвижимости и зачисляется в соответствующий местный бюджет. В сельской местности платить налог можно через кассу сельского совета. Граждане обязаны уплатить налог на протяжении 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.

Может быть так, что обычные люди сделают выводы, что законодателем не совсем корректно употребляется словосочетание «налоговая льгота». Так, к примеру, можно «считать», если от налогообложения освобождается абсолютно вся площадь определенного размера (60 кв. метров для квартир и 90 кв. метров для домов) — то речь должна идти о налоговой скидке. Кстати, именно так думают люди и именно так они описывают свое видение на различных форумах относительно взимания этого налога.

30.1. Налоговая льгота — предусмотренное налоговым и таможенным законодательством освобождение плательщика налогов от обязанности относительно начисления и уплаты налога и сбора, уплата им налога и сбора в меньшем размере при наличии оснований, определенных пунктом 30.2 этой статьи.

30.2. Основаниями для предоставления налоговых льгот являются особенности, характеризующие определенную группу налогоплательщиков, вид их деятельности объект налогообложения или характер и общественное значение осуществляемых ими расходов.

А налоговая скидка в соответствии с п.п. 14.1.170 ст. 14 НК:

— налоговая скидка для физических лиц, не являющихся субъектами хозяйствования, — документально подтвержденная сумма (стоимость) расходов плательщика налога — резидента в связи с приобретением товаров (работ, услуг) у резидентов-физических или юридических лиц в течение отчетного года, на которую разрешается уменьшение его общего годового налогооблагаемого дохода, полученного по результатам такого отчетного года в виде заработной платы, в случаях, определенных этим Кодексом.

То есть, в понимании НК, уменьшение базы налогообложения (общей площади недвижимости) на определенную величину действительно льгота.

Так же часто люди считают, что не совсем справедливым кажется «льгота» относительно освобождения от налогообложения площади в размере 180 кв. метров в случае, если в собственности гражданина находится одновременно и квартира, и дом. Ведь очевидно, что гражданин может проживать только в одном месте (даже временно), а следовательно – другое место или не используется, или используется для получения других выгод. Налоги должны стимулировать эффективно использовать собственность.

И совсем абсурдно, к примеру, по мнению одного из налогоплательщиков, который высказал свое мнение на одном из налоговых форумов, выглядит ситуация, когда гражданин, который владеет «хрущевской» квартирой 47 кв. метров и садовым домиком 20 кв. метров, должен будет уплатить налог по 20 кв. метров (ведь садовый дом – это не дом в понимании Налогового кодекса). А другого гражданина, который владеет новенькой квартирой 90 кв. метров и полноценным домом 90 кв. метров – будут освобождены от налогообложения вообще, поскольку ему предоставляется льгота в размере 180 кв. метров.

Очевидно, такой несправедливый с социальной точки зрения механизм «придуман» специально для состоятельных гражданин, которые имеют во владении и квартиры, и дома одновременно.

Почему все эти особенности не были учтены? Законодатель, очевидно, учел обоснование фискальных органов относительно удобства администрирования, но совершенно проигнорировал то обстоятельство, что в подавляющем большинстве домов и квартир живут «маленькие украинцы», которые являются бедными или вообще находятся за чертой бедности.

Согласно теории налогообложения, любой налог только тогда является целесообразным и обоснованным, если у него есть так называемый «источник уплаты». К примеру, источником уплаты налога на прибыль является прибыль, получаемая предприятием. Нет прибыли – нет и налога. Или источником уплаты налога на доходы физических лиц являются любые доходы этих лиц (это могут быть заработная плата, выплаты по договору подряда, выручка от реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, процентные выплаты за размещенные депозиты и тому подобное). Налог на недвижимость, очевидно, наличием «источниковой базы» абсолютно для всех плательщиков похвастаться не сможет. В нашей стране проживает достаточно много пенсионеров, которые обладают определенной недвижимостью, но получают минимальную пенсию (которая фактически не способна удовлетворить даже минимальные физиологические потребности). Совет для таких граждан — продавать недвижимость и покупать меньшую по площади – почти нереалистичный и даже негуманный.

Для кого еще создать особый льготный «режим»?

Обосновывая необходимость введения налогообложения квартир и домов, высокие должностные лица ссылались на целесообразность финансовой децентрализации местные бюджеты должны получать больший объем поступлений и финансировать больший объем публичных благ), а также на опыт европейских стран. На наш взгляд, эти аргументы являются примитивной манипуляцией. Страна может стать богатой только в результате более эффективной экономической деятельности, а не путем введения новых налогов и сборов, которые являются лишь элементом перераспределения. Европейский опыт следует активно использовать лишь тогда, когда подавляющее большинство украинских граждан будут жить по «европейским стандартам», в том числе получать зарплату «европейского уровня». К примеру, законодательно установленный уровень минимальной заработной платы: в небогатой Испании – 748 евро, в Греции, которая переживает финансовый кризис – 877 евро, в Бельгии – 1444 евро.

Поэтому вполне уместно, что немало представителей органов местного самоуправления, особенно в так называемых депрессивных регионах, установили нулевую ставку налогообложения недвижимости, и вообще освободили от налогообложения дачные домики и вспомогательные помещения (погреба, сараи, летние кухни и тому подобное).

Интересно проследить решение органов местного самоуправления крупных городов относительно ставок налогообложения. В Виннице, Запорожье, Ивано-Франковске и Харькове, согласно решений городских советов, ставка налога на недвижимость составляет 2%, в Хмельницком, Черкассах, Черновцах, Днепропетровске и Киеве – 1%, во Львове и Житомире – 0,5%, в Ужгороде – 0,4%, в Кировограде – 0,1%. Но понятно, что эти ставки могут в любое меняться.

Налог на недвижимость 2016: кто платит, порядок, льготы

Управление многоквартирными домами: что нужно знать каждому жителю