Что изменил новый строительный закон: состояние новостроек и цены на них

Некачественные новостройки, спекуляции с категориями строительства и тысячи обманутых инвесторов. В Госархстройинспекции говорят, что новый закон решает проблемы злоупотреблений со стороны застройщиков, а последние – что он способствует коррумпированности со стороны самой инспекции. Что же меняет новый закон о строительстве и как он повлияет на украинцев?

В последние годы в сфере строительства в Украине творился полный беспорядок — благодаря принятому в 2011 году Закону «О регулировании градостроительной деятельности», а чуть позже и еще одного документа относительно лицензирования хозяйственной деятельности в строительстве, с одной стороны, были введены европейские нормы строительства, снявшие зарегулированность отрасли.

А с другой, как это у нас заведено, — значительное упрощение привело к возведению жилищ низкого качества с искусственным снижением их классности. Как мы тогда писали, честное архитектурно-строительная сообщество просто умоляло доработать это несовершенное законодательство.

Кому и почему не понравился новый закон?

И вот лед тронулся — 17 января 2017 года Верховная Рада окончательно приняла Закон, который в свое время был разработан группой нардепов совместно с Госархстройинспекцией. Также в обсуждении принимало участие и архитектурное сообщество. Президент Украины буквально за несколько дней подписал этот документ.

Согласно Закону, в Украине практически полностью меняются правила и нормы строительства. И все эти правила весьма неоднозначные, однако, по словам известных специалистов отрасли и архитекторов, негативного в них гораздо больше, чем позитивного.

Какие категории сложности и классы последствий ответственности строителей за возведенными ими объектами были и что изменил новый закон? Сперва отметим, что ранее действовали очень запутанные пять категорий сложности и три последствия ответственности.

До 2017 года лицензия (разрешение) на выполнение строительных работ была нужна только для объектов 4-й и 5-й категории сложности. Для 1-й, 2-й и 3-й категорий — такой документ не был нужен. Для таких категорий надо было лишь заполнить соответствующие декларации на возведение жилищ.

Категории сложности строительства (было)
1-2 — проектирование несложных объектов
3 — проектирование в две стадии
4-5 — проектирование в три стадии

 

Классы последствий (ответственности) объекта строительства – (было)
класс СС3 — значительные последствия (опасность для жизни и здоровья человека, значительный экономический ущерб и тому подобное)
класс СС2 — меньшие последствия, однако основа СС3
класс СС1 — незначительные последствия

 

Соответствие категорий последствий в соответствии с новым законом (стало и будет)
класса СС1 соответствует 1-ая и 2-ая категории сложности
класса СС2 отвечает 3-я и 4-я категории сложности
класса СС3 отвечает 5-я категория сложности

Источник: Союз архитекторов Украины

Занижение категорий сложности, спекуляции и низкое качество материалов

До принятия изменений застройщики часто находили пути, когда они преспокойно могли не получая так называемого разрешения на строительство, а лишь заполнив несложные декларации ,спровоцировать фактические нарушения.

Так, часто бывали случаи занижения застройщиками категории сложности — они получали разрешения на возведение отдельных домов, а потом строили уже целые сложные жилые комплексы. Конечно, если все делать честно, то такая компания должна была получить сложное соответствующее разрешение.

Большая часть некачественных материалов приходится на новостройки эконом-класса – более 60%, бизнес-класс – 30%, премиум-класс – 10%.

Не секрет, что именно из-за такой дерзости горе-застройщиков нередко возводились некачественные дома из сомнительных стройматериалов. А это становилось предметом критики со стороны инвесторов-физлиц, которые попадали по этой причине в неприятности, и со стороны СМИ.

Архитектор Анна Искиэрдо отмечает, что украинским строительным компаниям приходится приобретать китайские товары из-за их невысокой стоимости. Китайская продукция на 30-40% стоит дешевле, чем, например, отечественная, и еще дешевле, чем европейская.

Именно в 2011-2015 годах значительно активизировались различные строительные форумы, на которых множество обманутых украинцев делились друг с другом тем, как не стать покупателем некачественного жилья


Алена Садовец, юрист

За те четыре года застройщики злоупотребляли отсутствием экспертизы проектов и относили возведенные многосекционные дома к 3-ей, несложной, категории строительства. Как следствие, такие дома, возведение которых было проинвестировано по системе Фонда финансирования строительства (ФФС), вводились в эксплуатацию путем подписания декларации застройщика даже без выезда комиссии на объект.

По словам Алены Садовец, на запрос в Госархстройинспекцию (ГАСИ), выезжали ли их специалисты на объект строительства, последовал неоднозначный ответ. Вроде как за все негативные последствия, которые могут возникнуть во время эксплуатации здания, несет ответственность организации по эксплуатации (то есть пресловутые ЖЭКи), которые являются структурными подразделениями застройщика.

Итак, именно ГАСИ здесь вроде ни к чему. И в том случае, если здание не будет соответствовать нормам, кому компенсировать убытки, законодательством не оговорено

Поражает то, что речь идет о больших многоквартирных домах и сотни жителей в них до сих пор находятся в опасности. Решает ли эти проблемы новый закон и как он влияет на ситуацию?

ГАСИ одобряет закон, архитекторы говорят о коррупции

По мнению главы Госархстройинспекции (ГАСИ) Алексея Кудрявцева, этот документ является необходимым условием для построения в Украине цивилизованного строительного рынка:

Когда этот Закон разрабатывался, мы приглашали и Конфедерацию строителей Украины, и Строительную палату. Эти организации принимали участие вместе с нами в разработке законопроекта <…> Реализация предлагаемых Законом изменений на практике минимизирует количество незаконных строек, снизит риски для людей, которые будут инвестировать в строительство, и избавит от коррупционной составляющей в процессе взаимодействия гражданина и государственной структуры

По убеждению Вице-премьер-министра, Министра регионального развития, строительства и ЖКХ Геннадия Зубко, этот закон отменяет категории сложности строительства, а также такой разрешительный документ, как декларацию:

80% объектов будут строить на основании уведомления о начале строительства и принятия в эксплуатацию (то есть, фактически на базе заполнения деклараций — Авт.), а остальные 20% — на основании разрешения, что сделает невозможным возникновение незаконных застроек

А вот архитекторы изрядно критикуют новый закон. Так, существенный недостаток документа — объекты, которые предварительно относились к 3-ей категории сложности с упрощенной системой прохождения, в законе немотивированно отнесено к СС2 с системой прохождения усложненного уровня, что является дополнительным основанием для злоупотреблений и коррупции.

Отнесение таких объектов, в которых могут одновременно находиться 50 и более человек, к более высокому классу рисков, является однозначно положительным моментом, который нельзя не приветствовать.

Лауреат Государственной премии, известный архитектор Георгий Духовичный, считает: то, что 80% объектов будут строить на основании уведомления о начале строительства и принятия в эксплуатацию, имеет смысл в случае, когда будут выполнены условия таких проектов и осуществлен авторский надзор сертифицированными специалистами.

Также, по его мнению, отсутствует главная позиция – градостроительный расчет вытекает из детальных планов территории и предоставляется не заказчиком, а местными органами осуществления градостроительной политики.

Почему ГАСИ надо ликвидировать

Специалист отмечает, что та же самая ГАСИ в течение последних десятилетий не закрыла ни одного незаконного строительства и на смену этой структуре должна прийти, как и во многих странах Запада, так называемая Строительная полиция. Именно о последней архитектурное и проектное сообщества вслух говорят уже несколько лет подряд, однако их никто из властных структур до сих пор так и не услышал.

Однако у ГАСИ есть ответ на конкретные упреки своих оппонентов: там считают, что они не имеют полномочий по закрытию незаконного строительства, и в соответствии с законодательством, этот вопрос должен решать только суд.

Однако новый закон идет вразрез с законодательством по правам человека: размеры штрафов для компаний-застройщиков, многие из которых имеют уставные капиталы не больше 50 тысяч гривен, регламентирован документом до 1 миллиона гривен. Он ставит риторический вопрос: кто будет в состоянии оплатить такие большие суммы штрафов?

Как меняются цены на новостройки в Киеве?

Новопринятый Закон, бесспорно, повлиял на стоимость жилья. Ярким примером этого являются цены за квадратные метры в Киеве и области. Средняя цена квадратного метра в январе снизилась, но это снижение неоднозначное – в большинстве сегментов и районов столицы, наоборот, наблюдается стремительный рост стоимости.

Источник: stroyobzor.ua

Источник: stroyobzor.ua

Так, рост цен по итогам января наблюдается по всем классам первичной недвижимости. И чем выше класс, тем больше дорожает квадратный метр:

Источник: stroyobzor.ua

Действительно, после 2011 года, когда на самом деле множество из требований к компаниям-застройщикам были значительно упрощены и они начали возводить откровенную по качеству строительную «туфту», архитекторы и инвесторы взывали к переходу на более жесткие нормы наказания. Сегодня, когда новым законом можно наказать прожорливых руководителей компаний-застройщиков, сообщество уже вроде как начинает интересоваться судьбой последних и говорить о нарушении прав человека.

Игорь ГОНТА

Автор:

Поделитесь полезной информацией с друзьями:


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *