Что нового на рынке государственных земель? Об открытых торгах и аренде

Сторонники открытого рынка земель получили очередную победу – правительство одобрило Стратегию рационального управления землями сельхозназначения. Это не только говорит о намерениях реформирования рынка земли в Украине, но и прекращает коррупционную практику раздачи земель по решению чиновников. Единственным важным критерием для получения земли становится лучшая цена. Но государство уже выдвигает ограничения для коммерсантов

Мораторий на продажу земли превращает земельный сектор в полулегальный рынок

Сегодня украинская земля должна продаваться и покупаться так, как это предусмотрено Конституцией и профильными законами. Однако временный мораторий на реализацию земли (которая принадлежит гражданам и государству) каждый раз продлевают депутаты Верховной Рады. А это превращает земельный сектор экономики в полулегальный рынок.

К 2013 году земли, не попавшие под распайку, находились в распоряжении районных госадминистраций. Потом их передали чиновникам областных Госземагенств. Ни первое, ни второе не избавило отрасль от коррупционных рисков.

Только за 2015-2016 годы уволили 62 руководителя областных и районных управлений. 53 были задержаны правоохранителями, из которых 21 — по факту взяточничества.

Но это все равно не сдерживает чиновников в желании управлять землями, которые могут дать немалую прибыль коммерсантам с коррупционными связями, в «ручном режиме».

Даже несмотря на риски, земли продают и покупают частным образом, в обход ограничений, установленных законом. Вопрос легализации свободного рынка земель – политическая проблема. Однако установить прозрачный механизм аренды государственных земель правительство все-таки решилось. И механизм при этом заложен достаточно простой.

Только став победителем аукциона можно арендовать землю с/х назначения

Правительственное постановление предусматривает новый механизм аренды земли, находящейся в собственности государства:

право на получение — через торги на право аренды
цена аренды — не менее 8% нормативно-денежной оценки
срок аренды — не более 7 лет

Изменение касается устранения любых возможностей получения земли вне земельного аукциона. То есть теперь получить земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности государства, можно только после победы на аукционе по продаже прав аренды.

Срок действия договора аренды фиксируется и не может составлять более семи лет.

Стартовая цена аренды должна быть не ниже 8% нормативной денежной оценки земельного участка.

Как показывает практика аренды земли коммерческого назначения, цена аренды может достигать 13-15%.

Предыдущий механизм передачи предусматривал возможность использования государственной земли за минимальную цену. Часть земель передана на 49 лет со ставкой 3% и меньше. Такие решения по «дарению земли», по оценке первого заместителя Минаграрполитики Максима Мартынюка, принимали и районные администрации, и чиновники госагентств.

Исключения есть только для садоводов, виноградарей и органического земледелия

Так, исключениями станут коммерсанты, которые будут заявлять о намерениях заделки на земельном участке сада, виноградных полей или ведения органического земледелия.

Таким предложениям будут предоставлять приоритетное право на получение земли. Если будут заложены многолетние насаждения, аренда может составить до 25 лет. Это единственное исключение из общего срока аренды не более 7 лет.

Больший срок аренды будет возможным для:

Многолетних насаждений	25 лет
Мелиорированных (восстановленных) земель Земель, где проводят восстановление	10 лет

Госгеокадастр лишили права самостоятельно принимать решения о передаче земли без открытых торгов. Вместе с тем у него, как представителя собственника, есть право отказать в возобновлении договора аренды, если коммерсант запустил землю и она имеет худшие, чем раньше «полезные свойства».

Новое Постановление также закрывает схему добровольного отказа от земельного участка в пользу других. Теперь после такого решения предприятия или частного лица земля будет попадать только на земельный аукцион.

Предположительно, аукционы по продаже права аренды земли будут проводить с помощью электронной системы публичных закупок ProZorro.

Такую возможность обсуждают в Кабмине, однако пока механизм не отработали, ведь земельное законодательство четко прописано под действующую схему аренды земель. Пока же Стратегия задекларировала желание ввести в Украине электронные земельные торги.

Тех, кто получил землю не на предусмотренных Стратегией условиях, могут лишить участка

Коммерсантов или физических лиц, которые получили землю в свое время на иных, чем предусмотренные в Стратегии, условиях, могут лишить земельного участка, то есть нанести удар по бизнесу.

Стратегия предусматривает два возможных варианта согласования позиций государства и коммерсанта. Можно пересмотреть действующие договоры, то есть добровольно согласиться с новыми правилами игры на земельном рынке.

Или же Госгеокадастр будет вынужден расторгнуть договоры аренды, которые были подписаны с занижением нормативной денежной оценкой, или арендаторы не выполняли договорных условий, в частности не платили за аренду.

Большинство экспертов оценивает принятие Постановления как один из шагов к снятию моратория на реализацию земли и легализации рынка сельскохозяйственных земель в Украине. Однако окончательные решения в этом вопросе теоретические, поскольку для этого требуется не только управленческое, но и консолидированное политическое решение.