Проверка квартиры перед покупкой в 2021 году: на что обратить внимание

Покупка собственной недвижимости — это, как правило, долгожданное и приятное событие. Однако эмоции должны отойти на второй план во всех вопросах, касающихся проверки объекта и его владельца. Будьте готовы тщательно изучить правоустанавливающие документы и договоры, обратиться к открытым реестрам органов власти, изучить всю доступную информацию в интернете. Конечно, лучше, если вашу сделку на всех этапах будет сопровождать профессиональная помощь юриста. В любом случае, перед покупкой квартиры на первичном или вторичном рынке вам стоит знать, когда и на что обратить внимание.

Как проверить квартиру на первичном рынке

Покупка квартиры на первичном рынке может быть прибыльным капиталовложением, а может обернуться большими проблемами и потерянными деньгами. Последних случаев так много, что в Украине даже была создана Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам — общественная организация по защите прав всех, кто вложил деньги и не получил жилья. Чаще всего это происходит из-за признания застройщика банкротом или из-за проблем с разрешениями на строительство и землю. Какие шаги помогут обезопасить себя во время сделки на первичном рынке?

Этап I. Проверяем открытые источники.

Изучите информацию о застройщике в интернете. Воспользуйтесь сайтом Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, просмотрите новости о вашем застройщике в медиа, на порталах по недвижимости, зайдите на форумы его инвесторов или собственников жилья в уже сданных им домах. Так вы сможете узнать не только о репутации застройщика, но и о том, вовремя ли сдавались его предыдущие объекты и в каком состоянии. Обязательно понаблюдайте за строительством, оцените его темпы, количество работников, наличие строительной техники на площадке.

Проверьте компанию-застройщика на сайте Министерства юстиции. Получив сведения из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, вы будете знать учредителей, уставный капитал и дату создания компании. Этот шаг также даст понять, не является ли компания банкротом, не открыты против нее исполнительные производства.

Проверьте компанию в Едином государственном реестре судебных решений. Таким образом вы узнаете, когда и в каких судебных процессах компания участвовала — иногда это может серьезно повлиять на решение о покупке.

Проверьте участок на Публичной кадастровой карте Украины. В ней содержится информация, кому принадлежит участок, на котором ведется строительство, и что важно — его назначение. Оно должно быть для строительства многоквартирных домов. Бывает, что строительство ведется на участках, принадлежащих коммунальной собственности города. Тогда в местном совете или администрации нужно будет запросить, сдан ли этот участок в аренду вашем застройщику и на какой срок.

Этап II. Изучаем документы застройщика.

Придя на встречу к застройщику, запросите у него документы:

Лицензия на строительные работы
Градостроительные условия и ограничения
Разрешение на строительство дома
Документы на землю
Проект жилого комплекса и его экспертизу
Декларация о начале строительных работ
Технические условия на подключение коммуникаций (отдельно электричество, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение).

Все эти документы должны быть у застройщика в наличии и предоставляться по вашему требованию. Конечно, можно попробовать их получить и у организаций, которыми они были выданы. Но сам отказ предоставить документы по вашему требованию должен насторожить. Ведь если застройщик не хочет их показывать, вероятно, они могут содержать информацию, которая оттолкнет вас от сделки.

Тщательно изучите договор. В Украине не существует единого образца договора о покупке недвижимости на первичном рынке. Это может быть инвестиционный договор, договор купли-продажи имущественных прав, договор долевого участия в жилищно-строительном кооперативе, предварительный договор купли-продажи. Однако в любом случае в нем должны быть указаны стоимость квартиры, дата ввода объекта в эксплуатацию, права и обязанности сторон, условия расторжения договора. Особенно обратите внимание на порядок выплаты рассрочки и процент за просрочку. Подписывая договор, никто не планирует просрочивать платежи, но, если такое все же случается, лучше быть защищенным от огромных процентов за просрочку.

Обязательно обратите внимание на все, что написано мелким шрифтом. Лучше взять типовой договор для изучения домой, а уже затем его подписывать, тщательно сверив с оригиналом.

Подписывайте акт приема-передачи только, когда убедитесь в качестве работ. Принимая квартиру от застройщика, проверьте, выполнены все предусмотренные в договоре работы. Ведь после того, как вы подпишете акт приема-передачи, застройщик не примет от вас ни одной претензии. Если какие-то работы не выполнены или выполнены некачественно, составляйте акт о нарушении и требуйте исправления. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как застройщик выполнит все свои обязательства, иначе придется исправлять недостатки за свой счет.

Покупка квартиры на вторичном рынке – что нужно знать

Многие отдают предпочтение покупке квартиры на вторичном рынке. Однако и здесь можно попасть впросак, если перед сделкой не проверить продавца и сам объект.

Этап I. Проверяем продавца квартиры.

Специалисты не советуют вести переговоры и заключать соглашения о продаже квартиры с уполномоченным лицом, только с самим владельцем. Сделка с уполномоченным лицом со временем может быть признанной недействительной. Поэтому убедитесь, что перед вами действительно владелец квартиры. Если вы все же общаетесь с доверенным лицом, обязательно свяжитесь с самим владельцем, чтобы узнать о достоверности его намерений, и настаивайте на его непосредственном участии в сделке.

Не стесняйтесь тщательно рассмотреть паспорт человека, с которым имеете дело. Проверьте, вовремя ли вклеены фото, есть отметки о судимости. Помните, что, зная паспортные данные, любого человека можно проверить на сайте Государственной миграционной службы, а по идентификационному коду — на сайте Государственной налоговой службы. Не забывайте и о возможностях социальных сетей.

«Стоит насторожиться, когда другая сторона нагнетает срочность сделки: торопит вас с подписанием договора, не давая при этом достаточно времени для изучения документов или передачу таких документов на изучение юристу», — рассказывает адвокат Адвокатского бюро «Цыпин и партнеры» Татьяна Войнова.

Этап II. Проверяем документы на квартиру.

Ознакомьтесь с правоустанавливающим документом. У владельца квартиры должен быть один из документов: договор купли-продажи (дарения, мены), свидетельство о праве на наследство или решение суда. Любой из этих документов удостоверяет право на квартиру, однако он должен быть обязательно в оригинале. Копия, даже заверенная нотариально, не гарантирует надежности.

Если владелец менялся после 2013 года, запросите данные в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Этот реестр существует только с 2013 года, поэтому информация об объекте в нем будет отображаться, если с этого времени по отношению к объекту проводились какие-то действия. Относительно всех данных до 2013 года придется обращаться в БТИ. Этот реестр полезен прежде всего тем, что в нем отображается информация из Единого реестра запрета отчуждения объектов недвижимого имущества и из Государственного реестра ипотек. Таким образом можно убедиться, что в отношении квартиры не заключались договоры пожизненного содержания, договоры о залоге недвижимого имущества, не было ли наложения ареста.

Проверьте квартиру в Едином государственном реестре судебных решений. Это позволяет убедиться, что квартира не является предметом судебных споров.

Уточните прописанных лиц. На момент сделки в квартире должен быть прописан только владелец, с которым вы будете подписывать соглашение. Справку о прописанных лицах можно запросить в Центре предоставления административных услуг. Лучше также взять выписку с историей регистрации в квартире всех лиц, ведь может оказаться, что кто-то был выписан из-за пребывания в местах лишения свободы. Тогда человек, вернувшись, может возобновить прописку в квартире через суд.

Проверьте коммунальные долги. Введя фамилию хозяина или кого-либо из прописанных лиц в Единый реестр должников, можно узнать, нет ли у квартиры долгов за коммунальные услуги.

Этап III. Заключаем договор.

Согласно статье 657 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Законодательство Украины также требует обязательного проведения оценки недвижимости. Сумма, в которую оценили квартиру, заносится в Единую базу отчетов по оценке имущества и является основой для налогообложения сделки купли-продажи.

При оформлении сделки продавец обязан передать покупателю технический паспорт на квартиру, в котором указываются параметры жилья. Проверьте, совпадают ли они с тем, что есть в действительности, не проводились перестройки и достройки, неоформленные надлежащим образом.

Если у квартиры несколько собственников, для совершения сделки потребуется нотариально заверенное согласие каждого из них. Также свое согласие на продажу должен предоставить супруг или супруга продавца, если они находится в законном браке. Если же владельцу не исполнилось 18 лет, разрешение на продажу квартиры должен предоставить местный орган опеки и попечительства.

«На практике клиенты часто обращаются к юристам тогда, когда проблемы уже возникли. Однако, чтобы уберечь себя от лишних хлопот и затрат, лучше это сделать перед покупкой недвижимости — опытный специалист вовремя обратит внимание на скрытые, на первый взгляд, детали», — отмечает адвокат Адвокатского бюро «Цыпин и партнеры» Татьяна Войнова.

Подходите к делу приобретение недвижимости без спешки, тщательно взвесив и изучив все риски. А лучше доверьте это дело профессионалам-юристам, и тогда ничто не сможет омрачить вашей радости от тепла и уюта нового жилья.

Недвижимость по наследству: наследники, документы и налоги