О ситуации на рынке жилья. Войны застройщиков и банков + цены на квартиры
Компании-застройщики настолько активно возводят новостройки, что количество предложений на рынке превышает количество желающих купить жильё. Поговаривают, если спрос будет недостаточным, то дома в состоянии возведения могут не сдать в эксплуатацию, а инвесторы не получат ни денег, ни жилья
Разбираемся, действительно ли количество новостроек увеличивается, а спрос на них отсутствует, чем первичный рынок жилья лучше вторичного и что будет с ценами на квадратные метры.
Застройщики радуются рентабельности в 30%
Поговаривают, что компании-застройщики возводят больше жилья, чем этого требует рынок. А это может привести к снижению спроса и возникновению, как следствие, долгостроев — незаконченных строек, когда инвесторы не получают ни денег, ни жилья.
Есть версия, что это происходит из-за запрета Нацбанка Украины в 2015 году на вывод дивидендов за рубеж. А поскольку сейчас этого нет, бизнес вкладывает деньги, так сказать, внутри страны.
Татьяна Журавель, юрист
По словам юриста ЮК «Центр Конфликтологии и Права» Татьяны Журавель, еще летом прошлого года Нацбанк разрешил выплату дивидендов за 2014 и 2015 годы, а сейчас он ослабляет валютное регулирование. Поэтому нельзя связывать активное строительство только с этим.
Начальник управления по реализации объектов строительства ПСГ «Ковальская» Дмитрий Плосконос называет и другую причину:
Рентабельность строительства сегодня достигает 30%. Поэтому компаниям-застройщикам выгодно вкладывать средства внутри страны. Такие утверждения могут быть «на руку» банкам, которые, по сути, являются конкурентами компаниям-застройщикам в «перетягивании» денег населения
Сегодня банки крепко держатся за каждого клиента и его деньги, которые он может положить на счет как депозит. Поэтому менеджеры часто масла в огонь, мол, видите, что делается на рынке первичной недвижимости — вы можете и не получить желаемую квартиру, несите-ка лучше свои средства к нам.
Относительно возникновения долгостроев Татьяна Журавель добавляет: 6 февраля 2017 года в Верховную Раду Украины был подан законопроект «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулирования обязательств по долгостроям»*:
Законопроект предусматривает создание эффективного и действенного механизма защиты прав и законных интересов лиц, чьи средства прямо или косвенно привлекли к строительству долгостроев, завершению их строительства и урегулированию обязательств перед гражданами-инвесторами
*авторы: Анатолий Денисенко (внефракционный), Сергей Фаермарк (фракция «Народный фронт») и Алена Бабак (фракция «Самопомич»)
Действительно, документ ориентирован на защиту инвесторов. Будет ли он принят? Специалисты уверены, что да, поскольку в Верховной Раде немало народных избранников могут за него проголосовать. Если законопроект примут, проблемы с долгостроями будут решать в дальнейшем уже вполне нормально и цивилизованно.
Действительно ли компании-застройщики не могут распродать построенное жильё?
Дмитрий Плосконос уверяет, что, если бы компаниям было невыгодно что-то строить, они бы уже давно перестали возводить отдельные дома и целые массивы не только в столице и ее пригородах, но и в других крупных и малых городах Украины.
Так, в прошлом году в Киеве было возведено и сдано в эксплуатацию чуть ли не в 1,5 раза больше зданий и сооружений, чем в 2015 году. Руководители компаний-застройщиков развеивают этот миф.
В 2015 и в 2016 годах, наоборот, количество возведенного и сданного в эксплуатацию жилья в столице по сравнению с 2014 (и тем более с 2012-2013 годами), даже сократилась.
Руководители строительных компаний «Ковальская», «Киевгорстрой» и «Укрбуд» утверждают, что все жилье, за возведение которого они берутся, за один-два года принимается в эксплуатацию и, соответственно, раскупается.
И это происходит несмотря на то, что в последние месяцы компании-застройщики постепенно поднимали цены на жилье, потому что с Нового года почти на 20% подорожали украинские стройматериалы, уже не говоря о стремительном удорожании импортных.
В том, что застройщики никоим образом не перенасытили рынок недвижимости, уверен президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Сергей Злыдень. По его мнению, этот рынок еще находится в состоянии, очень далеком от перенасыщения:
Несмотря на то, что сейчас наше население очень бедное, спрос на жилье находится на достаточно высоком уровне. Немалой популярностью пользуются так называемые смарт-квартиры небольшой площади — до 25-35 квадратных метров. Да и большое по площади жилье эконом- и бизнес-класса также пользуется спросом не только в столице, но и в Днепре, Львове и Одессе. К тому же активно развивается рынок первичного жилья в пригородах мегаполисов — его охотно раскупают
Сегодня на начальных этапах строительства смарт-квартиры в Киеве можно приобрести (ожидая его возведения и ввода в эксплуатацию) за 15-20 тысяч долларов.
Сергей Злыдень предполагает, что крупные компании-застройщики могут умышленно распространять слухи о заоблачном предложении на рынке первичного жилья без спроса на него. «Выдавая» такую информацию в СМИ крупные застройщики стремятся избавиться от мелких конкурентов, которые могут затормозить возведение жилья или вовсе остановят свою деятельность.
Меняю старый на новый: риэлторов переманивают девелоперы
То, что первичный рынок развивается нормально (есть и предложение, и спрос) подтверждает переманивание девелоперами риэлторов. Многие из последних, которые работали на «вторичке», переходят трудиться на первичный рынок. Они, имея большой опыт продаж недвижимости, эффективно работают и на ниве строящихся зданий.
Кстати, у вторичного рынка большие проблемы с постоянным и стремительным уменьшением количества покупателей. Это опять играет в пользу рынка первичного жилья.
Нельзя утверждать, что компаниям-застройщикам легко продвигать свое жилье, которое только строится, к потенциальному покупателю. Однако девелоперы правильно расставляют приоритеты — стройкомпании быстро реагируют на вкусы и предпочтения покупателей и меняют стратегию своего развития.
Именно этим не может похвастаться вторичный рынок — «хрущевки» и вообще устаревший жилой фонд почти никого не интересует. Украинцы в основном выбирают оригинальные планировки и новый формат метража (смарт-жилье или наоборот апартаменты на самом высоком этаже) и тому подобное.
Но застройщики не отрицают — для продвижения жилья они предлагают акционные скидки и так называемое внутреннее кредитование. Последнее они вынуждены делать, ведь, как известно, банковский рынок ипотеки в Украине почти не работает. Рассрочка на покупку жилья привлекает население больше, чем кредиты в банках.
По информации City Development Solutions, средневзвешенная цена предложения жилья на первичном рынке в 2016 году снизилась на 6,8% именно из-за демпинг (продажа по искусственно заниженным ценам). Факт последнего большинство застройщиков отрицает. Но если взглянуть на график динамики средних ценовых предложений в Киеве, то они оставались постоянными:
Будут ли компании-застройщики искусственно занижать цены? Учитывая рост стоимости стройматериалов, можно сказать, что нет. Однако если население будет становиться все беднее, то демпинг может действительно произойти. Ведь «маневры» застройщиков для снижения рентабельности и ради того, чтобы иметь стабильные доходы в 30% рентабельности — неплохой показатель. Его могут снизить до 15-20%, таким образом уменьшив цены на квадратные метры.
Другое дело, захотят ли компании-застройщики снижать этот показатель по «просьбе» населения? Факторы, которые «подтолкнут» застройщиков к снижению рентабельности и соответствующих конечных цен на квадратные метры жилья, — это война, рост (или уменьшение) зарплат населения, транши от МВФ и тому подобное.
Если негативных факторов «накопится» больше, чем положительных, застройщики могут демпинговать до тех отметок, которые позволит их рентабельность.
Покупать жилье на этапе «котлована» до сих пор рискованно
Полезными и простыми оказываются советы юриста:
Если вы решили купить квартиру, проверьте застройщика: поинтересуйтесь, как долго компания работает на рынке, сколько жилых комплексов построено, сколько строится сейчас, на какой стадии. Вас должна насторожить низкая цена по сравнению с аналогичными в этом районе
Обратитесь за помощью к специалисту, который сможет квалифицированно проверить документы компании-застройщика, — рекомендует Татьяна Журавель
Кто инвестирует в новое жилье?
Вполне вероятно, что к концу года в столице можно будет приобрести неплохую однокомнатную квартиру за 15 тысяч долларов. Но здесь речь идет о стоимости жилья на первичном рынке, а не на вторичном (в этом сегменте цены падают и в валюте, и в гривне).
Сейчас людям неинтересно инвестировать в строительство, — убежден аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Многие предпочитают покупать доллары и евро, ожидая очередного роста курса валют.
На рынке первичного жилья есть предложение и есть здоровый спрос на него. Эксперты уверены, что к лету цены на первичные квадратные метры в гривне должны вырасти. Называют цифры — от 2% до 5%.
Покупателям же, действительно, только самим решать, какого застройщика выбирать и приобретать ли вообще жилье на вторичном рынке. Здесь надо только сделать безопасный выбор. И, как видим, законодательное решение проблемы с так называемыми долгостроями, также скорее будет, чем нет.
Игорь Гонта
Добавить комментарий