Керуюча компанія або ОСББ: не зволікайте з вибором

Першого липня 2015 року набув чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а з 1 липня цього року мав відбутися перехід від послуги утримання до послуги управління будинками. Однак прориву поки що не сталося

Аби зрозуміти всі тонкощі переходу на ОСББ та переваги й недоліки запропонованої системи, ми звернулися за фаховою оцінкою до Валентина Рижака, юриста ЮК «Центр Конфліктології і Права».

— З 1 липня цього року ЖЕКи мали припинити утримання будинків, а на їхнє місце мали б прийти керуючі компанії або ОСББ. Однак наразі стало зрозуміло, що втілити в життя реформу так швидко не вдасться. Які причини такого затягування?

Основною причиною є те, що тільки у 20-25% з усіх багатоквартирних будинків по Україні були створені ОСББ, водночас влада сподівалась, що їх кількість буде хоча б на рівні 60%. У Києві їх кількість взагалі мізерна – це приблизно 600 будинків з 11 тисяч.

В основному така ситуація склалась через низьку поінформованість населення з цього питання – інформаційній складовій реформи було приділено замало уваги. Не лише населенню, а й чиновникам часто-густо незрозуміло, як саме буде діяти оновлена система управління багатоквартирними будинками. Ера ЖЕКів закінчилася, а більшість людей не знають, що обрати, з чого почати, бояться залишитися обдуреними і, як наслідок, взагалі нічого не роблять. Але таке зволікання може мати доволі негативні наслідки.

— Тобто, якщо мешканці будинку не визначилися з формою управління будинком – збори співвласників, керуюча компанія або ОСББ – місцева влада може зробити це за них у примусовому порядку?

Так, тепер законодавство дозволяє місцевій владі призначати керуючу компанію на конкурсній основі. Положення про проведення конкурсу було прийняте зовсім нещодавно і тільки 13.07.2016 набрало чинності. Без такого положення призначити керуючі компанії було просто неможливо.

Але ж не варто сподіватися, що тепер процес піде семимильними кроками: на даний момент немає достатньої кількості керуючих компаній, які б змогли створити конкурентний ринок і вдовольнити потреби населення в цій сфері. Вже не кажучи про те, що не кожна компанія захоче брати на себе потенційно проблемний будинок, в якому не хочуть платити за послуги, або такий, що потребує капітального ремонту і ось-ось розвалиться.

— Отже, буде логічним не чекати, коли керуючу компанію «спустять зверху», а самостійно зробити усвідомлений вибір. За якими критеріями обрати керуючу компанію, яким чином відбувається ця процедура?

Обрати керуючу компанію і передати їй функції управління багатоквартирним будинком мешканці можуть на зборах співвласників.

Покроково це виглядає так:

По-перше, скликати збори співвласників багатоквартирного будинку.

Для скликання зборів достатньо рішення ініціативної групи (не менш ніж 3 співвласники). Повідомлення про дату й місце проведення зборів має бути вручене кожному співвласникові під розписку у письмовій формі не пізніше ніж за 10 днів до дати їх проведення або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. Окрім того, це повідомлення має бути розміщено в загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду даного будинку.

Повідомлення про проведення зборів співвласників обов’язково має містити таку інформацію:

  • інформацію про ініціатора проведення зборів;
  • дату, місце й час їх проведення;
  • порядок денний.

По-друге, прийняти на зборах співвласників відповідне рішення.

Відповідно до ст. 10 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа котрих перевищує 75% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Проте тут є виняток. У випадках прийняття рішень щодо визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем та обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням – рішення вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку відповідно до ч. 6 ст. 10 цього закону.

По-третє, правильно оформити прийняте на зборах рішення.

Рішення зборів оформлюється протоколом, який підписується всіма співвласниками (їх представниками), що взяли участь у зборах.

Форма протоколу затверджена Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 № 203.

У протоколі обов’язково зазначається наступна інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах:

  • прізвище, ім’я, по батькові співвласника;
  • документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення;
  • номер квартири чи нежитлового приміщення;
  • загальна площа квартири чи нежитлового приміщення;
  • документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

Протокол зборів співвласників складається не менш як у двох примірниках.

Один примірник зберігається в управителя, а другий — передається на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.

У будь-якому випадку рекомендую складати протокол як мінімум у 3 екземплярах, щоб один з них завжди був доступний співвласникам будинку.

Четвертий крок – повідомити співвласників про прийняте рішення.

Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, надається кожному співвласнику будинку в письмовий формі не пізніше 10 днів після його прийняття. Також таке повідомлення розміщується в загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.

Рішення зборів співвласників є обов’язковими для всіх співвласників, включаючи тих, хто був відсутній на зборах, та тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.

— Чи можуть долучитися до створення ОСББ не лише мешканці будинку, а й такі суб’єкти господарювання, як, наприклад, власники магазинів, офісів і т.д., що знаходяться в цьому ж будинку?

Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласник багатоквартирного будинку – це власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку. Отже, якщо юридична або фізична особа володіє квартирою або нежитловим приміщенням у цьому будинку, вона має право приймати участь у зборах співвласників багатоквартирних будинків, а, отже, бути членом ОСББ, заснованого у такому будинку.

Наскільки визначальним є голос співвласника, залежить від частки співвласника, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

— Чи зобов’язане ОСББ нести відповідальність за борги деяких співвласників перед ЖЕКом чи управителем?

Це залежить від того, в який період виникла заборгованість. Якщо борги перед ЖЕКом чи іншим управителем утворились до створення ОСББ і до підписання ним договору про обслуговування будинку, то ніякої відповідальності ОСББ нести за такі борги не буде, адже це борги окремих фізичних або юридичних осіб.

Коли ж борги утворились вже після підписання договору між ОСББ та управителем, тоді саме ОСББ буде відповідати за борги за таким договором у відповідності з прописаною в цьому договорі відповідальністю. Також необхідно зазначити, що ОСББ може в судовому порядку витребувати таку заборгованість з окремих співвласників, щоб погасити її перед управителем.

— Чи дійсно створення ОСББ подолає монополію ЖЕКів у сфері надання комунальних послуг? Чи є ймовірність, що замість ЖЕКів прийдуть управителі, що будуть наближені до влади, а відповідно ціни на комунальні послуги можуть зрости?

У зв’язку із змінами в законодавстві, так чи інакше монополії муніципальних ЖЕКів більше не буде. Проте, це однозначно не вирішить всі проблеми у сфері житлово-комунального господарства. Оскільки за рік з моменту законодавчих змін менш ніж чверть всіх будинків перейшли на управління через ОСББ, більшості багатоквартирних будинків все ж таки буде призначено управляючі компанії органами місцевої влади в результаті проведення конкурсу. Наприклад, у Києві органи місцевої влади вирішили схитрувати, фактично утворивши по одній управляючій компанії на кожен район міста, та об’єднали під їх керівництвом всі ЖЕКи по кожному району відповідно. Це наштовхує на думку, що саме ці управляючі компанії мають найбільше шансів виграти конкурси щодо призначення управителів багатоквартирним будинкам.

З одного боку, такі дії можуть допомогти більш плавно перейти співвласникам багатоквартирних будинків на обслуговування ЖЕКів під управлінням «Районних УК», але з іншого боку, це може звести нанівець позитивні наслідки реформи сфери житлово-комунальних послуг, адже такі управляючі компанії все рівно будуть контролюватися місцевою владою і не дадуть змоги розвиватися конкурентному ринку в сфері управління багатоквартирними будинками.

Щоб подолати ці проблеми, співвласникам багатоквартирних будинків необхідно усвідомити необхідність взяти на себе управління спільною власністю, адже тільки активна громадянська позиція допоможе уникнути негативних наслідків.

 

Автор:

Поділіться корисною інформацією з друзями:


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *