Що змінив новий будівельний закон: стан новобудов і ціни на них

Неякісні новобудови, спекуляції з категоріями будівництва і тисячі ошуканих інвесторів. У Держархбудінспекції кажуть, що новий закон вирішує проблеми зловживань з боку забудовників, а останні – що він сприяє корумпованості з боку самої інспекції. Що ж насправді змінює новий закон про будівництво і як він вплине на українців?

Останніми роками в сфері будівництва в Україні чинився повний безлад — завдяки ухваленому в 2011 році Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», а трохи згодом іще одного документа щодо ліцензування господарської діяльності в будівництві, з одного боку, було введено європейські норми будівництва, що зняли зарегульованість галузі.

А з іншого, як це в нас ведеться, — значне спрощення спонукало до зведення помешкань низької якості зі штучним зниженням їхньої класності. Як ми тоді писали, чесна архітектурно-будівельна спільнота просто волала змінити це недосконале законодавство.

Кому і чому не сподобався новий закон?

І ось крига скресла — 17 січня 2017 року Верховна Рада остаточно ухвалила Закон, який свого часу було розроблено групою нардепів спільно з Держархбудінспекцією. Також в обговоренні брала участь і архітектурна спільнота. Президент України буквально за декілька днів скріпив цей документ своїм підписом.

Згідно з Законом, в Україні практично повністю змінюються правила та норми будівництва. І всі ці правила дуже неоднозначні, проте, за словами відомих фахівців галузі, архітекторів, негативу в них набагато більше, ніж позитиву.

Які категорії складності та класи наслідків відповідальності будівельників за зведеними ними об’єктами були та що змінив новий закон? Спершу зазначимо, що раніше діяли дуже заплутані п’ять категорій складності та три наслідки відповідальності.

До 2017 року ліцензія (дозвіл) на виконання будівельних робіт була потрібна лише для об’єктів 4-ої та 5-ої категорії складності. Для 1-ої, 2-ої та 3-ої категорій — такий документ потрібен не був. Для таких категорій треба було лише заповнити відповідні декларації на зведення помешкань.

Категорії складності будівництва (було)

1-2 — проектування нескладних об’єктів

3 — проектування у дві стадії

4-5 — проектування в три стадії

Класи наслідків (відповідальності) об’єкту будівництва – (було)

клас СС3 — значні наслідки (небезпека для життя та здоров’я людини, значна економічна шкода тощо)

клас СС2 — менші наслідки, проте основа СС3

клас СС1 — незначні наслідки

Відповідність категорій наслідкам згідно із новим законом (стало і буде)

класу СС1 відповідає 1-ша та 2-га категорії складності

класу СС2 відповідає 3-тя і 4-та категорії складності

класу СС3 відповідає 5-та категорія складності

Джерело: Спілка архітекторів України

Заниження категорії складності, спекуляції та низька якість матеріалів

До прийняття змін забудовники часто-густо знаходили шляхи, коли вони спокійнісінько могли не отримуючи так званий дозвіл на будівництво, а заповнивши лише нескладні декларації, спровокувати фактичні порушення.

Так, часто траплялися випадки заниження забудовниками категорії складності — вони отримували дозволи на зведення окремих будинків, а потім будували вже цілі складні житлові комплекси. Звісно, якщо все робити чесно, то така компанія повинна була отримати складний відповідній дозвіл.

Велика частина неякісних матеріалів припадає на новобудови економ-класу — понад 60%, бізнес-клас — 30%, преміум-клас — 10%.

Не секрет, що саме через таку зухвалість горе-забудовників нерідко зводилися неякісні будинки із сумнівних будівельних матеріалів. А це ставало предметом критики з боку інвесторів-фізосіб, що потрапляли через це до халеп, та з боку ЗМІ.

Архітектор Ганна Іскіердо зауважує, що українським будівельним компаніям доводиться купувати китайські товари через їхню невисоку вартість. Китайська продукція на 30-40% коштує дешевше, ніж, наприклад, вітчизняна, і ще дешевше, ніж європейська.

Саме у 2011-2015 роках значно активізувалися різні будівельні форуми, на яких безліч ошуканих українців ділилися один з одним тим, як не стати покупцем неякісного житла.

Юрист ЮК «Центр Конфліктології і Права» Олена Садовець описує ситуацію так:

Олена Садовець, юрист

За ті чотири роки забудовники зловживали відсутністю експертизи проектів і відносили зведенні багатосекційні будинки до 3-ої, нескладної, категорії будівництва. Як наслідок, такі помешкання, зведення яких було проінвестовано за системою Фонду фінансування будівництва (ФФБ), вводилися до експлуатації шляхом підписання декларації забудовника навіть без виїзду відповідної комісії на об’єкт

За словами Олени Садовець, на запит до Держархбудінспекції (ДАБІ), чи виїжджали їхні фахівці на об’єкт будівництва, відповідь була неоднозначною. Начебто за всі негативні наслідки, що можуть виникнути під час експлуатації будівлі, несе відповідальність організація з експлуатування (тобто славнозвісні ЖЕКи), які є структурним підрозділом забудовника.

Отож, саме ДАБІ тут ніби ні до чого. І в тому випадку, якщо будівля не відповідатиме нормам, кому компенсувати збитки, законодавством не обумовлено

Вражає те, що мова йде про великі багатоквартирні будинки та сотні мешканців у них, що й досі знаходяться в небезпеці. Та чи вирішує ці проблеми новий закон і як він впливає на ситуацію?

ДАБІ схвалює закон, архітектори говорять про корупцію

На думку глави Держархбудінспекції (ДАБІ) Олексія Кудрявцева, цей документ є необхідною умовою для побудови в Україні цивілізованого будівельного ринку:

Коли цей Закон розроблявся, ми запрошували і Конфедерацію будівельників України, і Будівельну палату. Ці організації брали участь разом із нами в розробці законопроекту <…> Реалізація запропонованих Законом змін на практиці мінімізує кількість незаконних будівництв, знизить ризики для людей, які інвестуватимуть у будівництво, та позбавить від корупційної складової у процесі взаємодії громадянина та державної структури

На переконання Віце-прем’єр-міністра, Міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Геннадія Зубка, цей закон скасовує категорії складності будівництва, а також такий дозвільний документ, як декларацію:

Тепер 80% об’єктів зводитимуть на підставі повідомлення про початок будівництва і прийняття в експлуатацію (тобто, фактично на базі заповнення декларацій — Авт.), а інші 20% — на підставі дозволу, що унеможливить виникнення незаконних забудов

А от архітектори неабияк критикують новий закон. Так, суттєвий недолік документа — об’єкти, що попередньо належали до 3-ої категорії складності із спрощеною системою проходження, в законі немотивовано віднесено до СС2 із системою проходження ускладненого рівня, що є додатковим підґрунтям для зловживань і корупції.

Віднесення таких об’єктів, у яких можуть одночасно перебувати 50 та більше людей, до більш високого класу ризиків, є однозначно позитивним моментом, який не можна не вітати.

Лауреат Державної премії, відомий архітектор Георгій Духовічний, вважає, що те, що 80% об’єктів зводитимуть на підставі повідомлення про початок будівництва і прийняття в експлуатацію, має сенс у разі, коли будуть виконані умови таких проектів та здійснено авторський нагляд сертифікованими фахівцями.

Також, на його думку, відсутня головна позиція — містобудівний розрахунок витікає з детальних планів території та надається не замовником, а місцевими органами здійснення містобудівної політики.

Чому ДАБІ треба ліквідувати

Фахівець наголошує, що та ж сама ДАБІ протягом останніх десятиріч не закрила жодного незаконного будівництва і на зміну цій структурі повинна прийти, як і в багатьох країнах Заходу, так звана Будівельна поліція. Саме про останню архітектурна та проектувальна спільноти вголос говорять вже декілька років постіль, проте їх ніхто із владних структур до цього часу так і не почув.

Однак у ДАБІ є відповідь на конкретні закиди своїх опонентів: там вважають, що вони не мають повноважень із закриття незаконного будівництва, і згідно із законодавством, це питання повинен вирішувати лише суд.

Проте новий закон іде врозріз із законодавством з прав людини: розміри штрафів для компаній-забудовників, багато з яких мають статутні капітали не більшими за 50 тисяч гривень, регламентовано документом до 1 мільйона гривень. Він ставить риторичне питання: хто буде в змозі сплатити такі великі суми штрафів?

Як змінюються ціни на новобудови в Києві?

Новоприйнятий Закон, безперечно, вплинув на вартість житла. Яскравим прикладом є ціни за квадратні метри в Києві та області. Середня ціна квадратного метра в січні знизилася, але це зниження неоднозначне — в більшості сегментів і районів столиці, навпаки, спостерігається стрімке зростання вартості.

Джерело: stroyobzor.ua

Джерело: stroyobzor.ua

Так, зростання ціни за підсумками січня спостерігається по всім класам первинної нерухомості. І чим вищий клас, тим більше подорожчав квадратний метр:

Джерело: stroyobzor.ua

Дійсно, після 2011 року, коли насправді чимало з вимог до компаній-забудовників було значно спрощено і вони почали зводити відверту за якістю будівельну «туфту», архітектори та інвестори волали про перехід до більш жорстких норм покарання. Сьогодні, коли новим законом можна покарати ненажерливих керівників компаній-забудовників, спільнота вже начебто почала опікуватися долею останніх і казати про порушення прав людини.

Ігор ГОНТА