Ипотека по-украински: кто и как будет кредитовать граждан
С ипотечным кредитованием, которое медленно “умирает” уже несколько лет подряд, никто ничего не может поделать. Банкирам, как говорят в народе, и хочется, и колется: они вроде бы не против давать гражданам займы на покупку недвижимости, однако ответственность и риски — об этом, мол, пусть другие беспокоятся.
Можно ли в наших непростых экономических и политических условиях “воскресить” ипотеку? Что для этого делают банки и чего ждать от государства? Существуют ли альтернативы ипотечному кредитованию и нужны ли они украинцам?
Условия для кредитования есть
На сегодня в Украине существует 15 банков, которые все же предоставляют ипотеку под залог. Средняя ставка по таким кредитам составляет 23,7%.
| По наблюдениям экспертов, этот показатель в течение последних десяти месяцев снизился незначительно — до 1,7%. И это происходит при том, что Нацбанк уже фактически 5 раз в течение года снижал свою учетную ставку (с 19 до 14%). По законам экономики, при существенном снижении этого показателя, банки получают дешевый ресурс от регулятора, который предоставляет им рефинансирование.
Однако почему-то в Украине этого не происходит. Как видим, учетная ставка сейчас составляет 14%, а средние размеры процентной ипотечной ставки коммерческих банков приближаются к 24% (то есть резерв для снижения последнего показателя немалый). Следует напомнить, что, к примеру, в РФ ставки по ипотеке составляют 12,75%, уже не говоря о нашем западном соседе — Польше — там они не превышают 6%. |
И все же банки очень боятся рисков. Так, к примеру, руководство Укрсоцбанка изрядно “лихорадит”, ведь именно перед наступлением экономического кризиса 2008 года это учреждение активно кредитовало население на покупку первичной и вторичной недвижимости. Руководители “Укрсоца” говорят, что это и стало основным источником всех проблем, с которыми банк сталкивается и по сей день:
«Не стоит забывать о насущных социально-экономических проблемах, таких как общая нестабильность экономики, инфляционные риски, низкий уровень доходов населения в сравнении со стоимостью жилья. Также существуют законодательные преграды и неоднозначная трактовка в теме защиты прав кредиторов при обращении взыскания на предмет ипотеки», — отмечает директор департамента розничных клиентов Кредобанка Орыся Юзвишин.
Однако другие банкиры (и это правильно) считают, что в настоящее время ипотечное кредитование является практически безрисковым — условия его получения очень жесткие, ставки слишком велики, заемщики берут не слишком значительные суммы (20-30% от стоимости жилья).
Банкиры тоже плачут…
Как мы писали ранее, банкиры много из-за чего беспокоятся и многое на финрынке их пугает. Но заметим, что закон, когда они предоставляли разного рода кредиты, в частности ипотечные, был на их стороне. Конечно, кроме нерешенной проблемы в законодательстве о реструктуризации валютных ипотечных кредитов, банки не соглашаются это делать с курсом гривны по отношению к доллару или евро на дату получения займов, а только в день, собственно, реструктуризации.
Поэтому это вопрос уже второй год подряд висит в воздухе и неизвестно, будет ли оно вообще решится…
Чего греха таить, банки не такие уж и несчастные. Ведь в стране были и есть честные ипотечные валютные кредитополучатели, которые исправно платили займ по телу и проценты. Поэтому финучреждения получали в 2-3 раза больше денег, чем просто тело самого кредита.
И именно на процентах банки прекрасно наживались. Год-два назад они вообще требовали полный возврат и тела кредита и проценты. По состоянию на конец октября 2016 года, по валютным ипотечным займам уже рассчитались более 85% кредитополучателей (и это в условиях кризиса и фактической войны!), то есть проблема эта не такая уж и большая.
И если бы в 2000-х годах кредитовать в валюте банкам было бы невыгодно, они бы это делали? Конечно, нет.
Как нас обманывали и на этом зарабатывали?
Юрист ЮК «Центр Конфликтологии и Права» Алена Садовец развернуто объясняет суть ипотечного кредитования и ситуацию прошлых лет:
«Ипотечное кредитование является одним из видов предпринимательской деятельности банков, то есть главная цель ипотеки, с точки зрения финучреждения, — это прибыль. При этом, поскольку ипотека — это прибыль в очень долгосрочной перспективе (в развитых странах), одним из главных факторов является стабильность экономики или, по крайней мере, прогнозируемость ее на 15-20 лет (средний срок ипотеки).
“Взрыв” потребительского кредитования 2000-х обоснован многими необъективными факторами. Так, банки давали деньги всем подряд под космические проценты, надеясь, что те, кто платит, перекроют убытки от тех, кто не платит, а также что они смогут беспрепятственно забирать заложенное имущество и прочее имущество заемщиков. А последние надеялись на постоянный прирост экономики на гребне сплошного оптимизма после очередной революции.
Просчитались и те, и другие. Так же на гребне оптимизма, а не экономического развития росли в арифметической прогрессии цены на жилье».
Похоже на то, что банки и теперь занимают выжидательную позицию, сами ничего делать не хотят, как и в 2000-х годах, когда предоставляли направо-налево практически всем валютные ипотечные кредиты под сверхвысокие проценты.
Грязную работу сделает государство?
Теперь, правда, банкиры вслух говорят о государственной помощи по части ипотечного кредитования. Так, по словам директора департамента розничного банкинга Укргазбанка Ольги Щербины, если проанализировать мировой опыт, то и в развитых, и в развивающихся странах поддержка государства была на разных этапах развития рынка:
«В Чехии, например, до 2005-го года было развито прямое снижение процентной ставки по кредитам на покупку нового жилья. В Венгрии было принято субсидирование ставок по ипотечным облигациям и прямое снижение процентных ставок для граждан, которые впервые покупают новую недвижимость. В Иордании ежегодно выделяется ограниченное количество субсидий на покрытие процентных ставок по кредитам с фиксированным процентом. Различные фонды в Бразилии, Индонезии, Мексике и на Филиппинах компенсируют стоимость финансирования».
Что же такого хотят сделать банкиры при помощи государства у нас, в Украине?
А они намекают на то, что можно компенсировать стоимость финансирования или за счет бюджетных средств, либо за счет создания спецфондов. Кроме того, представители финансовой элиты не против того, чтобы государство брало на себя страхование кредитных рисков при ипотечном кредитовании или, по крайней мере, чтобы государство выполняло роль предоставителя займов через казенные банки.
Ну, аппетиты неслабые такие… А что же вы, дорогие наши банкиры, будете делать? Вы же сами говорите о том, что ипотечное кредитование сейчас безрисковое!
Удивлены такой позицией и юристы. К примеру, Алена Садовец отмечает, что, получается, если какая-то деятельность убыточна, ею должно заниматься государство:
«Государство, может, и займется убыточной деятельностью, но все равно за счет налогоплательщиков (как вы помните, не существует государственных денег, есть только деньги налогоплательщиков).
Для активизации ипотеки необходимо принять законодательство, которое будет способствовать частному ипотечному кредитованию, в частности, путем создания альтернативных банкам структур, которые смогут свободно принимать и выдавать денежные средства под гарантии собственной репутации. А контролирующим органом будет лишь общество в виде доверия к этим структурам и суд в случае нарушения ими закона «О защите прав потребителей».
Рискованный лизинг в придачу
Пока же банки предлагают гражданам покупать жилье в лизинг. Следует сказать, что в отличие от ипотеки, лизинг можно оформить в валюте. Этот вид покупки жилья является обычной арендой, однако с возможностью его выкупа.
По сути, соглашение подписывается между тремя сторонами: продавцом (стройкомпанией или владельцем вторичного жилья), лизинговой компанией (многие банки имеют «при себе» такие компании, следовательно, номинально это — соглашение с банком) и покупателем.
Лизинговая компания (фактически банк) покупает это жилье, которое выбрал покупатель по договору купли-продажи. После этого клиент въезжает в квартиру и начинает выплачивать лизинговые платежи. После того, как он рассчитается, он может оформить право на это жилье.
Конечно, плюсов у лизинга немало: меньший, чем в банках первый взнос, оформление сделки более быстрое без «напрягов», отсутствие мошеннических схем и тому подобное.
Однако лизинг имеет и свои недостатки. Это и отсроченное получение жилья в собственность (человек не сможет зарегистрироваться в квартире, пока не оплатит все средства), запутанное правовое регулирование (вообще, в Украине лизинг придумали не для покупки жилой недвижимости, а для приобретения сельхозтехники, нежилых помещений и тому подобное).
Зато специалисты считают, что покупка жилья в лизинг в период кризиса — плохая идея:
«Лизинг становится популярным потому, что кредитование в валюте запрещено. Но вот лизинг вроде как (по крайней мере, пока так считают) не подпадает под признаки потребительского кредитования. Пожалуй, это временное явление, пока не наступит кризис неплатежей по лизингу в связи с тем, что лизинг выдавался в валюте. А тогда снова хлынут судебные процессы по признанию лизинга притворными сделками для сокрытия ипотеки (по сути, оно действительно так и есть)», — отмечает юрист госпожа Садовец.
Зачем нам банки?
Банкам — что? Придумали такую схему и на тебе! А людям потом на голову «сыплется» куча проблем…Так стоит ли лишний раз рисковать?
И конечно, зачем покупать первичную недвижимость в не такой уж и безопасный лизинг, если сейчас множество стройкомпаний предоставляют беспроцентные займы сроком на 5-10 и более лет.
Поэтому, банковская ипотека в Украине до сих пор «спит». Финучреждения упорно не желают кредитовать граждан обычными банковскими методами под адекватные проценты, склоняя государство к тому, чтобы то взяло все проблемы на себя. Ну, или «подсовывает» как альтернативу лизинг. Тогда уместный в этом случае вопрос: «А зачем вообще нашей стране банки?!». Ведь первичная и самая главная задача этих банков — кредитование бизнеса и населения…
Игорь ГОНТА
Похожие темы:
Ипотечный кредит: банкирам развязывают руки
Дивиденды 2016: как заработать, а не разориться
Добавить комментарий