Недвижимость в Украине: почему умирает риэлторский рынок

От украинских риэлторов все чаще можно услышать: наша профессия практически умирает. Но правда ли это? Непомерные проценты, политические сдвиги, экономический кризис или застой в области строительства — что на самом деле “убивает” отечественных риэлторов? Какие изменения ждут рынок недвижимости в Украине? Какие трудности могут настигнуть украинцев во время покупки или продажи жилья?

Скупые цифры падения

Так, если мы возьмем как пример столицу, то здесь сейчас работает 150 агентств по недвижимости с 4-мя тысячами специалистов.

По словам вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, если сравнить эти цифры с показателями «предвоенного» 2013 года, то последние будут вдвое выше.

Как свидетельствует сегодняшняя практика, риэлторы не в состоянии нормально зарабатывать даже на достаточно активном в настоящее время рынке аренды жилья. Так, известно, что на каждой сделке, в зависимости от квадратуры помещений, они получают от двух до четырех тысяч гривен. Количество таких сделок определяет ежемесячный заработок риэлтора, однако когда в месяц их всего лишь 2-3, про хорошие зарплаты и говорить нечего…

Учащаются случаи, когда и покупатели, и продавцы жилья не ищут риэлторов, а обращаются к профессиональным сайтам по недвижимости. И тогда они вполне самостоятельно занимаются всеми этими делами.

Так, недавно в Украину пришел российский портал недвижимости, сделавший у нас своего, так сказать, «клона», где можно по многим показателям и указаниям как найти себе жилье, так и быстро его продать.

Конечно, минуя риэлторов, покупатели-продавцы значительно экономят на приобретении недвижимости. Но это лишь тенденция, которая может быстро (и особенно в нашей стране) сойти на нет. Да и вообще, это еще не значит, что обратившись к таким ресурсам, человек будет застрахован от всех негативных последствий, которые будут подстерегать его во время купли-продажи и после этого.

Всегда требуйте большего

Некоторые из специалистов рынка недвижимости убеждены, что одна из причин продажи жилья без посредников — это то, что с юридической точки зрения роль риэлтора заканчивается на подписании договора между сторонами.

Однако, по мнению юриста, требовать чего-то от риэлтора после подписания договора вполне уместно.

Это и отличает заключение сделок при посредничестве риэлтора от сделок, заключенных собственноручно, когда требовать чего-то нет от кого:

«Риэлтор с опытом работы, наработанной клиентской базой, его знают как хорошего специалиста и рекомендуют знакомым, не будет браться за сомнительные сделки. Если человек желает сэкономить, ищет риэлтора через интернет или другим менее надежным способом, то возникает большая вероятность попасть на мошенников.

На отношение регламентирование деятельности риэлторов: необходимо на законодательном уровне прописать требования к их образованию, прохождению определенных курсов и получению ими сертификата/удостоверения. Но чтобы это работало, должен быть один профсоюз, который отвечал бы и следил бы за деятельностью риэлторов», — отмечает юрист ЮК “Центр Конфликтологии и Права” Татьяна Журавель.

К сожалению, такие союзы в Украине есть только на центральном уровне. Есть еще несколько региональных. Вопрос регламентирования деятельности риэлторов на законодательном уровне в Украине обсуждается чуть ли не 5 лет, и дело никак не дойдет до логического конца.

Никем не контролируемые проценты

Законодательной базы нет, поэтому и проценты не нормированы — именно к такому выводу можно прийти после хлопотливого изучения деятельности риэлторов.

Так, еще в 2011 году при участии риэлторской общины был выписан законопроект, который она называла более-менее приемлемым. Но потом власть “передумала” и под влиянием своих консультантов сделала такой законопроект, где основным моментом стали полномочия государственного органа, который регулирует риэлторскую деятельность. Именно этот орган и должен был выдавать сертификаты и наказывать за неправомерную деятельность. Однако законопроект так и не дошел до первого чтения.

Новая же власть после 2014 года вообще этим вопросом не занималась, да и, следует сказать, что сами риэлторские организации не спешили этого делать. И это вполне объяснимо — грянул жесткий кризис, стали закрываться агентства недвижимости, поэтому было уже не до этого.

Как отмечает глава Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Сергей Злыдень, в то время основное внимание было сосредоточено на предоставлении более качественного образования риэлторам и выдачи им соответствующих сертификатов.

Отсутствие четкого и исчерпывающего законодательства привело к неконтролируемости процентов за приобретение недвижимости, которые берут себе риэлторы с покупателей. Достаточно справедливо считает юрист госпожа Журавель: процента, который устраивал бы все стороны, не существует:

«Однако в западных странах на законодательном уровне установлено 3-6% от стоимости договора купли-продажи. Относительно людей, которых не устраивает стоимость риэлторских услуг, то всегда есть альтернатива – заниматься поиском жилья самостоятельно, ведь никто не заставляет обращаться именно к риэлтору. При этом нужно учитывать, будут ли ваши расходы соразмерны потраченному, как минимум, времени, если вы не разбираетесь в тонкостях рынка недвижимости».

Конечно, в Украине такие проценты на законодательном уровне не установлены и до сих пор. Но автор статьи помнит горячие дискуссии 5-ти летней давности, когда, так сказать, честные риэлторы отмечали, что украинская ментальность сама по себе является таковой: будут установлены законом проценты, к примеру, от 3 до 6% — множество агентств недвижимости будут выставлять именно верхнюю границу и говорить, что это законно.

Да, вполне возможно, что оно бы так и было. Однако сейчас, учитывая тяжелую экономическую ситуацию, в которой оказались наши соотечественники, они могут с большой вероятностью “проторговаться” с тем же риэлтором и получить минимальный показатель — 2-3%.

Следовательно, как не крути, а получается, что и при отсутствии закона о риэлторской деятельности от этого лучше, собственно, клиентам агентств, а не им самим.

Рынок недвижимости устарел

На отношение “умирания” риэлторского дела, поговаривают, что это только паника, слухи и даже преувеличения:

«Сейчас пришло время, когда должен формироваться новый риэлтор, который удовлетворяет все требования современности. Немало наших специалистов еще работают по старинке и не спешат идти в ногу со временем. Так, к примеру, недавно были открыты для широкой общественности различного рода реестры. Теперь человек, который хоть немного подкован юридически, может сам их просмотреть и фактически прийти к выводу, что купить квартиру или дом он вполне сможет без услуг риэлторов. Впрочем, он не может быть на 100% уверен в том, что такая покупка будет безопасной.

Поэтому овладеть, как говорится, «от и до» всеми этими документами и знать их назубок — нелегкая задача риэлтора новой формации.

Риэлторы также должны идти в фарватере всех событий, которые тем или иным образом касаются их рынка, и быстро реагировать на изменения. Также не лишним будет получение риэлтором второго высшего образования. К примеру, если он получил техническое образование и некоторое время работает риэлтором, то ему можно было бы получить и юридическое образование. Именно такие специалисты являются очень ценными на рынке и их не хватает», — говорит Сергей Злыдень.

К его словам можно добавить и то, что сегодня ценят и так называемых узкопрофильных риэлторов. Так, к примеру, довольно специфическим является рынок складской недвижимости, ведь специалист, который занимается её куплей-продажей, должен знать этот рынок очень хорошо, иметь большой опыт работы на нем, а также быть специалистом смежных направлений, например, логистики.

То же самое можно сказать о риэлторах, которые занимаются землей. Так, сегодня операций по купле-продаже этого специфического, однако дорогого и перспективного “товара”, не слишком много. И пройдет еще немного времени — откроется рынок торговли землей сельскохозяйственного назначения — и таких специалистов рынок востребует немало. Сейчас же найти высококвалифицированного «земляного» риэлтора даже в столице очень сложно…

Еще одна особенность: риэлторы в Украине — это в основном специалисты по купле-продаже вторичной недвижимости. Первичное жилье или новые склады минуют их. Риэлторы должны активнее приобщаться к рынку первичной недвижимости.

Как в Америке у нас не будет

Как же должен работать риэлторский бизнес в Украине, чтобы иметь цивилизованное лицо как в Западной Европе или в Америке?

Юрист Татьяна Журавель считает, что и в Европе, и в Америке совсем другой менталитет, там в каждой семье есть свой семейный врач, семейный юрист и семейный риэлтор, поэтому и эти специалисты несут большую, чем в Украине ответственность за свою работу.

Госпожа Журавель также уверена в том, что для того, чтобы наш рынок стал более цивилизованным, необходимо на законодательном рынке закрепить понятие риэлтора, его прав и обязанностей.

И действительно, все эти нормотворческие процессы значительно повысили бы ответственность каждого отдельного специалиста по недвижимости за своих клиентов.

Но сегодня каждый имеет право выбирать — или он покупает или продает недвижимость с помощью риэлтора или без него.

Автор этого материала сам недавно покупал жилье и хотел обезопасить себя от разного рода “кидал” на рынке. Во время поиска жилья он обратился не только к риэлтору, но к юристу по недвижимости. Именно последний уберег его от покупки недвижимости на первичном рынке, которую практически уже возвела строительная компания с сомнительной репутацией.

Так, за то, что стройкомпания не отдала (по взаимной договоренности) администрации города определенное количество жилых метров (квартир) для бюджетников, на ее руководителей было открыто уголовное дело. Конечно, после покупки такого проблемного жилья, можно было бы “прихватить” с собой и кучу проблем: несвоевременную выдачу паспортов, не присвоение адреса, не подключение годами тепла или воды и тому подобное.

 

Риэлторский рынок должен стать более цивилизованным, чем сейчас, это безусловно. В этом, как мы сами видим, заинтересованы, прежде всего, специалисты. И они в условиях кризиса и значительного падения спроса на жилье и коммерческую недвижимость непременно получают стимул становиться более квалифицированными. Поэтому непременно этот рынок будет жить, а при лучших прогнозах на нем останутся узкоспециализированные высококлассные знатоки недвижимости.

Игорь ГОНТА

Похожие темы:

Инвестиции в недвижимость: как заставить деньги “работать” на вас?

Налогообложение недвижимости: игра на повышение

СОВЕТЫ ЮРИСТА: как определить мошенников при покупке-продаже недвижимости?

Наследование недвижимого имущества: какие трудности могут настигнуть наследника?

Автор:

Поделитесь полезной информацией с друзьями:


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *