Неякісне будівництво: вдаримо законом по халтурі

Неякісне і навіть небезпечне житло в Україні почало зводитися завдяки цілій низці причин: передачі функцій контролю від Держархбудінспекції до місцевої влади, спрощенню видачі документів на будівельні роботи та економії виробниками будматеріалів коштів на виробництво одиниці продукції. Проте з усіма негативними проявами можна боротися на правових засадах

Якість житла, яке нині зводиться в Україні, як то кажуть, залишає багато бажати. Із кожним місяцем ця проблема все більше загострюється, так само як і зростає кількість порушень українського законодавства, що регулює будівельну галузь та проведення будівельних робіт.

Скупі та жахливі цифри

Так, у першому півріччі 2016 року Держархбудінспекція (ДАБІ) провела 11,6 тис. перевірок об’єктів будівництва та виявила 3,8 тис. порушень містобудівного законодавства. За результатами перевірок виявлено 181 порушення містобудівного законодавства, видано 159 приписів на усунення порушень, зупинено дію та скасовано 574 містобудівних документів (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, будівельні паспорти, паспорти прив’язки тимчасових споруд).

Ці цифри, як зазначать експерти, є просто жахливими, враховуючи те, що країна крокує в європейському напрямі, тож ми, навпаки, повинні долати всі непорозуміння, виконуючи букву закону.

Автор статті і сам чудово зрозумів це, спілкуючись із мешканцями різних будинків — новозведених і тих, де живуть по 2–3 роки. Чимало з них скаржаться на брак шумоізоляції, псування будівельних матеріалів за короткий термін, виникнення тріщин у стінах, просідання грунту під будинками, заливання верхніх поверхів водою тощо. На форумах із будівництва можна знайти яскраві приклади всіх цих негараздів. Там закликають потенційних інвесторів — фізичних осіб не наступати на ті самі граблі, називають конкретні компанії, які зводять неякісне житло.

Чимало багатоповерхових помешкань, зокрема їх зовнішні та несучі стіни, будуються з матеріалів, які накопичують вологу, вимиваються або тріскаються ще на етапі зведення. Таке відбувається і в столиці, і в провінційних містах та містечках.

Тож яким повинен бути контроль за компаніями-забудовниками і чи взагалі він наразі є?

Злий жарт над ДАБІ?

По-перше, слід сказати, що ця ж сама ДАБІ, як і свідчить офіційний сайт цієї установи, здійснює державний контроль за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності, проектної документації, будівельних норм, державних стандартів, правил тощо.

Також до її функцій належить у визначених законодавством випадках проводити перевірки об’єктів будівництва щодо відповідності підготовчих та будівельних робіт, матеріалів, виробів і конструкцій, що застосовуються, вимогам державних будівельних норм, стандартів і правил, а також технічним умовам, затвердженим проектним вимогам і рішенням. Крім цього, на ДАБІ України покладено функції перевірки належного оформлення нормативно-технічної та проектної документації. А важливим аспектом контрольної функції Держархбудінспекції є дотримання порядків прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, проведення обстеження об’єктів та реалізації заходів щодо забезпечення надійності та безпеки під час їх експлуатації.

Але, напевно, найголовнішою для всіх фізичних і юридичних осіб є така функція: інспектори ДАБІ України та територіальних інспекцій фіксують порушення законодавства, відповідно до закону складають протоколи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності та накладають штрафні санкції. Також у визначених законодавством випадках зупиняють підготовчі та будівельні роботи. Та чи часто, ви, шановні читачі, були свідками таких дій? Тож на практиці бачимо таке: перелік функцій — чималий, а кількість накладених санкцій незначна.

Щоб збагнути, чому так відбувається, слід нагадати, що 1 вересня 2015 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень у сфері архітектурно-будівельного контролю та удосконалення містобудівного законодавства».

Цим документом передбачається передача функцій та частини повноважень щодо здійснення держархбудконтролю від ДАБІ органам місцевого самоврядування та місцевим органам виконавчої влади. Проте цей процес відбувається поступово.

До завершення здійснення заходів з утворення органів державного архітектурно-будівельного контролю в сільських, селищних, міських радах або визначення структурних підрозділів місцевих державних адміністрацій, виконавчих органів сільських, селищних, міських рад, на які покладаються повноваження з контролю в цій сфері, такі повноваження здійснює ДАБІ (Постанова КМУ від 19 серпня 2015 р. № 671).

Отже, в тих регіонах, де повноваження з держархбудконтролю не перейняті місцевими органами, ДАБІ правомірно продовжує виконувати свої функції. Проте передача повноважень відбувається надто повільно. Як повідомляє Мінрегіон, станом на червень 2016 року, відповідні повноваження взяли на себе лише 20 органів місцевого самоврядування. Це відбувається передусім за причин відсутності відповідних фахівців, складності проходження останніми відповідних іспитів, небажання брати на себе таку відповідальність. Варто зауважити, що важливо не хто здійснює контроль, а як він здійснюється, адже зважаючи на загрозу для життя та здоров’я значної кількості людей внаслідок непрофесійних дій у сфері будівництва, такий контроль повинен бути ґрунтовним, а не формальним, — зазначає юрист ЮК «Центр Конфліктології і Права» Марина Суткович

Тож саме там, де органи місцевого самоврядування взяли на себе функції щодо контролю за якістю будівництва та вирішення інших важливих питань, можна вважати, що є у недостатній кількості фахівці високого класу. А де не хочуть на себе брати таку надто велику відповідальність — також висококваліфікованих фахівців бракує. Звісно, що у такій плутанині змін підпорядкувань і зводяться неякісні будівлі.

Недобрі будматеріали та скасування ліцензування

Ще одна проблема — вкрай низька якість будівельних матеріалів. І саме це, хоч як дивно, не заперечують ні девелопери, ні будівельні компанії.

Девальвація національної валюти може стати приводом для того, що чимало компаній не надаватимуть повної інформації про матеріали, з яких зводитимуть будинок. У періоди, коли зростає курс нацвалюти до долара, питання якості стін, енергоощадних технологій і навіть інсоляції приміщень можуть відходити на другий план. А це може коштувати майбутнім власникам житла, здоров’я та нервів після заселення до помешкань, — констатує керівник відділу продажу ЖК Park Stone Дмитро Шостя

Поміж тим, керівники Конфедерації будівельників України вважають, що ДАБІ України, на яку покладено контролювати дотримання виконання державних будівельних норм, пильно стежить за додержанням якості будматеріалів та будівництва. Як бачимо, маємо фактично різні думки від дирекції галузевої асоціації та одного із фахівців компанії-забудовника.

До «казану» будівельних проблем, про які ми казали вище, можна додати й дію законів «Про внесення змін до законів України «Про архітектурну діяльність» та «Про ліцензування певних видів господарської діяльності (щодо ліцензування господарської діяльності в будівництві)». Саме цими нормативно-правовими актами свого часу будівельне лобі у парламенті “проштовхнуло” ці на перший погляд європейські закони, які повинні були зняти велику зарегульованість у справі контролю та ліцензування будівельних робіт.

Дійсно, хіба погано значно спростити та зменшити перелік документів, які необхідні для початку тих чи інших будівельних робіт? Проте виявилося, що для нашої не досить цивілізованої країни, це не підходить.

Зазначимо головне: законами регламентовано, що ліцензія на виконання будівельних робіт потрібна лише для об’єктів IV та V категорій складності. Для всіх інших (тобто I—III категорій) вона не потрібна.

IV і V категорії складності — це супервисотні будівлі із дуже складною системою різних проектувальних робіт. Словом, для зведення таких помешкань потрібні висококваліфіковані проектувальники, архітектори та виконроби.

Чимало об’єктів III категорії (якщо не всі) є також складними — будинки від 5 до 9-ти поверхів цієї категорії згідно закону дозволяється зводити без спеціальних дозволів на виконання будівельних робіт. Завдяки цьому таку будівельну діяльність здійснюють некваліфіковані і будівельники, і проектувальники, і інженери тощо. Що з цього виходить, неважко здогадатися — очевидним прикладом є будівлі 4 та 5-ти поверхів, що зводилися останні два–три роки під Києвом.

Один із проектувальників, який побажав залишитися інкогніто, заявив авторові статті наступне:

Цим послабленням радіє чимало недбалих фахівців та нечесних замовників. Нас у цих питаннях постійно кидає з боку в бік: ми переймаємо частину американського досвіду, частину — німецького, «розчиняємо» його у наших реаліях, і виникає дуже дивний і небезпечний симбіоз на будівельному ринку. Звісно, що не на користь суспільству

Відомий фахівець, лауреат Державної премії України із архітектури Георгій Духовічний, взагалі розводить руками. За його словами, тепер проектуванням та будівництвом доволі складних споруд і будинків займаються, приміром, ландшафтні дизайнери чи звичайні дизайнери помешкань. Хіба таке повинно бути, задається риторичним запитанням він?

Наразі ж, коли всі ці питання не вирішено, а людей турбує не лише якість будівництва, а безпека самих помешкань, надамо кілька порад.

Вимагайте пакет документів

Особи, які купують житло в новобудовах, повинні бути обачними і завжди вимагати в забудовника повний пакет документів на будівництво. Такими є вихідні дані:

містобудівні умови та обмеження (там безпосередньо зазначається кількість поверхів, квартир, гранично допустима висота будівель інші показники);
технічні умови (про приєднання до водо-, газопостачання, опалення);
завдання на проектування. Воно складається з урахуванням вимог державних будівельних норм (ДБН А.2.2-3:2014), із змістом яких ви можете ознайомитись самостійно або звернутись до спеціаліста.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» будівництво житлового будинку може виконуватись лише після: реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт — щодо об’єктів будівництва (що належать до I–III категорій складності); або ж після видачі забудовнику дозволу на виконання будівельних робіт — щодо об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.

До IV категорії складності належать об’єкти будівництва, які розраховані на постійне перебування більш як 300 осіб та (або) періодичне перебування більше 500 осіб. До V категорії — розраховані на постійне перебування більш як 400 осіб та (або) періодичне перебування понад 1000 осіб.

Якщо забудовник не може надати зазначені документи, а також ліцензію на здійснення господарської діяльності в сфері будівництва, варто звернутись із відповідною заявою до органу держархбудконтролю. Останній уповноважений проводити перевірки за зверненням фізичних чи юридичних осіб про порушення суб’єктом містобудування вимог містобудівного законодавства.

Посадові особи органу держархбудконтролю складуть протокол про вчинення правопорушення, акт перевірки та можуть накласти штраф і вимагати усунення порушень. У випадку, коли порушення будівельних вимог вже допущено і особа зазнала матеріальних втрат у зв’язку з неможливістю проживати в квартирі, її повне або часткове знищення, як це було на Червонозоряному проспекті, потрібно звертатись до правоохоронних органів. Слідчі недостатньо часто стикалися із такими порушеннями, тому можуть виникнути складнощі із кваліфікацією злочину. Звідси випливає і відсутність проектувальників за ґратами. Завдання матеріальної шкоди відповідає складу злочину, передбаченому ст. 192 КК (заподіяння майнової шкоди шляхом обману або зловживання довірою), а також забудовник повинен відповісти за статтею 275 КК: порушення правил, що стосуються безпечного використання промислової продукції або безпечної експлуатації будівель і споруд, — зазначає Марина Суткович

У цивільно-правовому порядку можна звернутись до суду із позовом про відшкодування завданих збитків.

І за будматеріали потрібно відповідати

Також суб’єкти містобудування, які виконують будівельні роботи, несуть відповідальність за застосування будівельних матеріалів, виробів і конструкцій, що не відповідають державним нормам, стандартам, технічним умовам, проектним рішенням, а також тих, що підлягають обов’язковій сертифікації, але не пройшли її, — у вигляді штрафу у розмірі 90-та мінімальних заробітних плат.

Купуючи квартиру, ви можете вимагати надати для ознайомлення документи, що підтверджують походження будматеріалів та відповідність їх державним нормам, стандартам. У випадку відмови — звернутись із заявою до органу держархбудконтролю. Цей орган уповноважений і зупинити підготовчі та будівельні роботи, які не відповідають вимогам законодавства, зокрема будівельним нормам, містобудівним умовам та обмеженням.

Громадяни не повинні пред’являти претензії безпосередньо до виробників, адже вони мають договірні відносини із забудовником. Пред’явлення претензій усім виробникам важко реалізувати на практиці звичайному громадянину, та й не потрібно. Стаття 884 Цивільного кодексу України встановлює, що підрядник (забудовник) гарантує досягнення об’єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об’єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку та відповідає за дефекти, виявлені у його межах. Отже, якість будматеріалів гарантує забудовник, — зазначає пані Суткович

За її словами, до правоохоронних органів можна звернутися із заявою на забудовника, якщо це створило загрозу загибелі людей чи настання інших тяжких наслідків або заподіяло шкоду здоров’ю із заявою по ст. 275 КК, а також значну майнову шкоду — за ст. 192 КК України.

Що і як робити фізособам, які придбали неякісне нове житло? Відповідно до ст. 883 Цивільного кодексу України, підрядник (забудовник) відповідає за недоліки збудованого об’єкта. Певні види відповідальності мають бути прописані й у договорі, що укладався із забудовником, зокрема виплата неустойки. Також забудовник зобов’язаний відшкодувати збитки в повному обсязі незалежно від розміру неустойки. Для цього необхідно звернутись до суду із позовом.

Таким чином, перед здійсненням купівлі нового житла будьте пильними, ретельно вивчайте всі питання, пов’язані із його якістю, а також якістю самих будматеріалів, також поцікавтесь історією компанії-забудовника, щоб бути впевненими у правильності прийняття важливого рішення.