Про валютну іпотечну нерухомість: “чорні” нотаріуси, колектори і факторингові компанії

Так звані чорні нотаріуси. Хто вони такі? І чому потрібно не стільки боятися, скільки знати законні методи боротьби з ними та нечесними банками?

Справа в тому, що саме ці повноважні юридичні особи  у  тісній співпраці з банками продовжують оформлювати проблемну валютну іпотечну нерухомість, яка є заставною в цих банках, на третіх осіб – колекторські або факторингові компанії.

А це, як запевняють юристи, є справою незаконною. В першу чергу, це стосується єдиного для іпотекоотримувача житла (а не, приміром, 2-3-х наявних у нього об’єктів нерухомості), яке було придбане за валютними позиками у різні роки, переважно до 2008-2009-х, коли курс гривні до долара ще не був таким жахливим як наразі.

Мораторій – не наказ?

У 2014 році було ухвалено Закон “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”, який забороняє відчуження іпотечного житла. У законі чітко зазначено: не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України “Про заставу” та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України “Про іпотеку”, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя). Це стосується  споживчих кредитів, наданих кредитними установами-резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

  • таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
  • загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва) не перевищує 140 кв м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

До того ж, закон обумовлює й інші дуже позитивні для валютного іпотекоотримувача моменти. Так, не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки). А випадки, коли колектори намагалися “віджати” (частіше у них це виходило) в іпотечного позичальника, приміром, його гараж чи дачу, наразі трапляються дуже часто.

Проте головним в цьому законі, який захищає інтереси іпотекоотримувачів, є положення: кредитна установа (тобто банк) не може продати, передати заборгованість або борг на користь іншої (третьої) особи. Нагадаємо, що в даному випадку не йдеться про фізичних осіб, які  свого часу “набралися” іпотек, придбавши в кредит по 5-6 квартир чи по стільки ж приватних будинків. На цьому банкіри та колектори дуже полюбляють поспекулювати.

Позичальник, який має проблемний кредит, як кажуть, ні сном, ні духом не знає про такі витівки “чорних” нотаріусів. Точніше, дізнається  лише в той момент, коли до нього до квартири навідаються незнайомі люди й принесуть документи на власність його житла, тобто нові мешканці. Або цей борг “лежить” вже не на банкові, а на факторинговій чи колекторській компанії, яка починає активно залякувати валютного іпотекоотримувача і “вибивати” з нього кошти, не гребуючи жодними методами. При цьому валютні іпотекоотримувачі, як правило, не знають, що їхні борги  банки (без згоди на це самих іпотекоутримувачів) продали колекторам чи факторам, тобто  порушили закон. Так, голова правління Всеукраїнської громадської організації “Фінансова грамотність України” Михайло Стрельников говорить про численні випадки нахабної поведінки колекторів, коли людей вночі просто таки викидали з їхніх помешкань.

Велике протистояння

Чи мають  право так вчиняти банки, колектори та сумнозвісні “чорні” нотаріуси, враховуючи, що в нашій країні ніхто не скасовував мораторію на відчуження купленого за валютною іпотекою житла? Чи справді в Україні набув такого величезного розмаху тиск банківського лобі на різні гілки влади, аби усіляко “переплигувати” через мораторій на відчуження заставної іпотеки?

На практиці все ж відступлення права вимоги (тобто фактичний перепродаж однією установою іншій боргів позичальників) здійснюється або фінансовій установі, або іншому банку. Але в будь-якому випадку позичальник перед тим, як платити новому кредитору, має право пересвідчитись в наявності та законності договору відступлення, зокрема, він має право вимагати надати йому оригінали документів, що засвідчують права нового кредитора. При перевірці таких документів в оригіналі дуже часто стає очевидним відсутність права вимоги у нового кредитора. В обхід так званого мораторію, звісно, такого робити не можна. Чи можуть нотаріуси ігнорувати закон? Можуть, і роблять це, добре усвідомлюючи, що вони його порушують. Відтак  починають діяти дуже рішуче та швидко, часто-густо залякують клієнта банку, щоби у нього не  виникло бажання дійти з цією справою до суду, — зазначає юрист Центру конфліктології і права Олена Садовець

І справді, враховуючи  низький рівень фінансової грамотності населення, нотаріусам та іншим учасникам цієї брудної справи робити так вдається досить просто. Сьогодні валютні іпотекоотримувачі зі своїми бідами та проблемами залишаються практично наодинці.

Щоправда, була спроба Головного територіального управління юстиції міста Києва вирішити це питання. Оприлюднений ним лист № 3/28/1172 від 29 січня 2016 року фактично забороняв оформлювати продаж фінансовими установами права вимоги на прострочену кредитну заборгованість позичальників, посилаючись на закон “Про іпотеку” та Цивільний кодекс України.

Варто зазначити, що не лише столичні нотаріуси, а й їхні колеги в регіонах виконували накреслення даного листа лише упродовж двох тижнів, можливо, трошки довше. Все ж боялися йти наперекір мораторію на відчуження іпотечного житла. Потім цей лист раптом відкликали. Начебто, для доопрацювання. Проте Михайло Стрельников та інші експерти впевнені, що це відбулося під значним тиском банківського лобі, як парламентського, так і бізнесового. Таким чином, наразі банки, колектори та “чорні” нотаріуси працюють у  своєму злочинному трикутнику ще з більшим  завзяттям й більш потужно.

За словами керівника Асоціації “Кредитний майдан” Тетяни Руденко, після  відкликання листа колекторські компанії намагалися ще більше активувати так званий подвійний продаж заставних квартир та приватних будинків без відома кредитоотримувачів.

Банкіри також не залишились осторонь. Так, Незалежна асоціація банків України (НАБУ)  звернулась з проханням до Міністерства юстиції України  з листом (вих. № 3226-18/03) забезпечити єдність застосування територіальними органами юстиції норм законодавства, які регулюють посвідчення договорів уступки прав вимог за іпотечними договорами. Банкіри навіть вимагали покарати в цьому … юристів міністерства!

А от захисники прав іпотекоотримувачів стоять на протилежному  – Головне управління юстиції у місті Києві, видавши такого листа, прагнуло допомогти не  злісним неплатникам,  які  свого часу придбали не одну квартиру чи будинок, а звичайним, чесним  пересічним громадянам України, які не мають змоги сплачувати  кредит. Це підтверджує і директор громадсько-соціального медіа-центру “Ваша надія” Федір Олексюк, який вважає, що свого часу в країні було створено систему “лохотрону” державного масштабу.

Тоді з’явилися десятки “чорних” нотаріусів, які “обходили”  питання мораторію. Вважаю, що Мін’юст має позбавити  ліцензій тих нотаріусів,  які вчиняли та вчинятимуть такі незаконні дії. Факторингові компанії – засіб для втілення в життя механізмів мінімізації податків банків, а в кінцевому  рахунку великих збитків зазнає держава, — зазначає він

Однак не можна сказати, що таких “чорних” нотаріусів, які злісно порушують закон і не дотримуються мораторію, у нас практично кожен другий. Хоча, за оцінками експертів, їх нараховується наразі до 300-350. Звісно, що переважна  більшість  нотаріусів – це чесні люди, справжні професіонали, які гідно несуть по життю своє ім’я та репутацію фірми, де працюють.

Проте слід додати і таке: чимало нотаріусів взагалі не знають, що це за такий мораторій на відчуження іпотечного житла. А мали б знати, адже вони юристи. Втім, як зазначає Олена Садовець, роз’яснювальний лист № 3/28/1172 Головного територіального управління юстиції міста Києва нічого практично не змінював, адже в ньому  було лише посилання на чинний закон “Про іпотеку”. А це означає, що всі повинні виконувати закони, а не шукати різні “стежки” для відхилення від них та фактичного ігнорування.

Втім, юристи НАБУ стоять на боці факторингу. Вони взагалі розцінюють лист Головного територіального управління юстиції міста Києва як намагання заборонити факторинг як такий. Хто переможе у цій боротьбі – допоки невідомо. Адже трактування законів у нас, як відомо, може бути подвоєним або й потроєним. Проте поки відбуваються в державі такі незаконні дії, люди мають знати як себе поводити, коли їх спіткало лихо – виселяють з житла, перепродавши борги колекторській компанії, тобто новому кредитору.

Як убезпечитись від неправомірних дій  з боку колекторських компаній

Олена Садовець рекомендує, по-перше, уважно перечитати тексти кредитного та іпотечного договорів – упевнитися в тому, що там немає пункту про згоду позичальника щодо розголошення банківської таємниці. По-друге, потрібно звернутися до колекторів із письмовою заявою про надання для ознайомлення оригінальних документів на продаж зобов’язань (у жодному разі не погоджуватися на копії).

По-третє, зробити копію або сфотографувати ці документи та надати фахівцю для первинного аналізу. У жодному разі нічого не підписувати, доки не переконаєтесь у законності вимог колекторів. Часто вони шантажують тим, що нададуть оригінали документів за умови, якщо “Ви підпишетесь” (визнаєте  їхні  вимоги).

Пам’ятайте – вони таке роблять незаконно, адже згідно зі ст. 517 Цивільного кодексу України, боржник має право нічого не визнавати доти, доки йому не буде надано оригінали документів, що підтверджують права нового кредитора.

Ігор Гонта

Автор:

Поділіться корисною інформацією з друзями:


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *