О свободном рынке земель. Почему Украина не готова и как латифундисты могут вытеснить фермеров

48% аграриев уверены, что украинский рынок земли нужно открывать постепенно. И начинать надо с земель государственной и коммунальной собственности, а уже потом открывать частные площадки

За последние полгода разговоры об открытии рынка сельхозземель заканчивались ничем. Всё из-за того, что большинство аграриев и экспертов отрасли выступают против открытия рынка — законодательная база не доработана, не завершена судебная реформа и нет взвешенной государственной политики относительно стимулирования развития сельского хозяйства.

К открытию рынка земель не готовы ни государство, ни аграрии

Среди опрошенных на IV Международной конференции Agri Invest Forum 2017 20% выступили за возможное открытие рынка, но не ранее, чем через три года. То есть они предлагают делать это только с января 2021 года.

Заместитель председателя Всеукраинской аграрной совета Михаил Соколов твёрдо стоит на своем: к открытию рынка сельскохозяйственной земли сегодня не готовы ни государство, ни сами аграрии. Главным тормозом этого он называет ненаполненность Земельного кадастра и Реестра имущественных прав, а также то, что до сих пор в Украине просто нет серьезных программ аграрного кредитования.

До 1 января 2018 года в стране действует Мораторий на продажу земель сельхозназначения. Однако в Земельном кодексе указано, что запрет теряет силу после вступления в силу закона об обороте сельскохозяйственных земель. Действующий Мораторий фактически бессрочный до момента принятия нового закона.

Сначала покупателями земель смогут быть физлица и государство

Пока же проект лежит «под сукном» в ВР. Видно, авторы надеются, что закон об обороте сельхозземель будет принят к 1 июля 2017 года. Потому что уже на первом этапе нововведений предусмотрено, что объединенные общины будут продавать коммунальную и государственную землю в своей юрисдикции, Держгеокадастр — продавать земли государственной собственности.

В этот период покупателями могут быть только физические лица (граждане Украины), органы местного самоуправления и государство. Ограничения по предельной площади земли, которая может быть сконцентрирована у одного лица — 500 га.

Требования к легальности капитала: при концентрации свыше 200 га физлица должны подать электронную декларацию с указанием источника средств для транзакции. Это нужно для того, чтобы исключить присутствие на рынке земли теневого капитала.

Дальше разработчики предлагают определить модели поведения основных игроков рынка, а также сформировать ценовые ориентиры на землю в разных регионах страны. Но не все игроки реально готовы к этому.

Так, авторы «застраховали» этот этап: минимальная цена покупки не может быть ниже 20-летней арендной платы по нормативной денежной оценке. Предотвращение спекуляций: в первые три года после покупки в случае перепродажи земли налог с разницы составит 90%.

Через 2,5 года право покупать получит бизнес

С 1 января 2020 года право покупать будет у юридических лиц и физических лиц – предпринимателей. С рынка исключаются лица без гражданства и иностранцы. Ограничения на владение землёй иностранцами будет действовать до 1 января 2030 года. Предусмотрена возможность обмена участков со схожими характеристиками.

«Олигархический» этап проекта и правовые коллизии

Но аграрии считают, что в этих вопросах есть много неточностей. Например, фермеры будут лишены возможности купить землю на первом этапе. Так как купить её смогут только физлица.

А фермеры-юрлица вроде бы такого права вообще лишены. По мнению Михаила Соколова, возникает правовой казус: юридические лица-фермеры купить землю не могут, а обрабатывать её в соответствии с законодательством могут только юрлица.

Именно в этом аграрии видят олигархический интерес — через своих людей (физлиц) олигархи смогут скупать земли крестьян и этим «подмять» под себя большие площади.

Скорее всего, имеется в виду ситуация, когда физическое лицо приобретет землю в собственность, ведь наличие земли у неё — это предпосылка создания фермерского хозяйства:

Согласно Закону «О фермерском хозяйстве», оно подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом для госрегистрации юрлиц и ФЛП, при условии приобретения гражданином Украины или несколькими гражданами Украины, которые изъявили желание создать фермерское хозяйство, права собственности или пользования земельным участком.

Фермерское хозяйство (фермер) может быть зарегистрировано как юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, — юрист ЮК «Центр Конфликтологии и Права» Татьяна Журавель

Это очень хорошо, но в начале марта этого года в Украине уже насчитывалось 44,5 тысяч фермерских хозяйств-юрлиц. Они все нуждаются в земле, так зачем создавать искусственные преграды?

Для того, чтобы все желающие получили землю, нужно 35 млрд грн

Другая проблема — неопределенность в отношении учреждения, которое будет предоставлять фермерам и другим участникам рынка дешевые и долгосрочные кредиты.

Для того, чтобы все желающие приобрели землю, нужно 35 миллиардов гривен. По опросам, только у 20% жителей сёл и фермерских хозяйств есть свободные средства на покупку земли.

В отношении сельского банка, который занимался бы вопросами купли-продажи земель сельхозназначения, всё зависит от условий, которые он предложит: каким будет процент при получении кредита на покупку земли, прозрачность системы управления банка, самостоятельность банка», — отмечает Татьяна Журавель

Но будет ли банк частным или государственным — чиновники ответа не дают.

Латиноамериканские фермеры остались без земли

Представители аграрной сообщества также уверены, что свободной продажи земель в чистом виде в мире практически нигде нет.

Фермеры напоминают, что опираться в опыте на американский рынок, на который нам указывают как на эталон, нельзя. В США земельные отношения формировались на протяжении столетий, а в Украине это хотят сделать за считанные месяцы и годы.

Неуправляемый рынок земли, который сложился в некоторых странах Латинской Америки, где реформирование проводили так же небрежно, как пытаются сделать это в Украине, привел к обезземеливанию фермеров.

Проблем, которые не решаются у нас годами, немало. Не все земли занесены в Земельный кадастр — 30% остаются вне его. А в Реестре имущественных прав находится не более 14% земель.

В Украине, кроме государственных предприятий (которые также являются достоянием всех граждан нашего государства), у рядовых украинцев и фермеров остается только земля. Большинство из них будут продавать свои наделы не для получения стартового капитала для труда на земле, а потому что у них нет денег.

У аграрного сообщества есть веские аргументы для волнений. К примеру, после открытия рынка земли цены на нём будут низкими из-за существенного превышения предложения над спросом. А это уже большой шанс для олигархов всё скупить. Таким образом, именно они превратятся в латифундистов.

Игорь Гонта