Що нового на ринку державних земель? Про відкриті торги і оренду

Прихильники відкритого ринку земель отримали чергову перемогу – уряд схвалив Стратегію раціонального управління землями сільгосппризначення. Це не тільки свідчить про наміри реформування ринку землі в Україні, але й припиняє корупційну практику роздачі земель через рішення можновладців. Єдиним важливим критерієм для отримання землі стає краща запропонована ціна. Але держава вже висуває обмеження для комерсантів

Мораторій на продаж землі перетворює земельний сектор на напівлегальний ринок

Сьогодні українська земля має продаватися і купуватися так, як це передбачено Конституцією та профільними законами. Проте тимчасовий мораторій на реалізацію землі (яка належить громадянам і державі) щоразу поновлюють депутати Верховної Ради. А це перетворює земельний сектор економіки на напівлегальний ринок.

До 2013 року землі, що не потрапили під розпаювання, були в розпорядженні районних держадміністрацій. Потім їх передали в розпорядження чиновникам обласних Держземагенств. Ні перше, ні друге не позбавило галузь корупційних ризиків.

Тільки за 2015-2016 роки було звільнено 62 керівника обласних і районних управлінь. 53 були затримані правоохоронцями, з яких 21 — за фактом хабарництва.

Але це все одно не стримує можновладців у бажанні управляти землями, які можуть дати чималий прибуток комерсантам із корупційними зв’язками, в «ручному режимі».

Навіть попри ризики, землі продають і купують приватно, в обхід обмежень, встановлених законом. Питання легалізації вільного ринку земель – політична проблема. Проте встановити прозорий механізм оренди державних земель уряд таки наважився. І механізм при цьому закладено досить простий.

Тільки ставши переможцем аукціону можна орендувати землю с/г призначення

Урядова постанова передбачає новий механізм оренди землі, що перебуває у власності держави:

право на отримання — через торги на право оренди
ціна оренди — не менше 8% нормативно-грошової оцінки
строк оренди — не більше 7 років

Зміна стосується усунення будь-яких можливостей отримання землі поза земельним аукціоном. Тобто тепер отримати землі сільськогосподарського призначення, які є у власності держави, можна тільки після перемоги на аукціоні з продажу прав оренди.

Строк дії договору оренди фіксується і не може становити понад семи років.

Стартова ціна оренда має бути не нижча 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Як показує практика оренди землі комерційного призначення, ціна оренди може досягати 13-15%.

Попередній механізм передачі передбачав можливість використання державної землі за мінімальну ціну. Частина земель передана на 49 років зі ставкою 3% і менше. Такі рішення з «дарування землі», за оцінкою першого заступника Мінаграрполітики Максима Мартинюка, ухвалювали й районні адміністрації, й чиновники держагентств.

Винятки є тільки для садівників, виноградарів та органічного землеробства

Так, винятками стануть комерсанти, які заявлятимуть наміри про закладення на земельній ділянці саду, виноградних полів або ведення органічного землеробства.

Таким пропозиціям надаватимуть пріоритетне право отримання землі. Якщо буде закладено багаторічні насадження, оренда може скласти до 25 років. Це єдине виключення із загального строку оренди не більше 7 років.

Більший строк оренди буде можливим для:

Багаторічних насаджень	25 років
Меліорованих (відновлених) земель Земель, де проводять відновлення	10 років

Держгеокадастр позбавили права самостійно ухвалювати рішення про передачу землі без відкритих торгів. Водночас у нього, як представника власника, є право відмовити в поновленні договору оренди, якщо комерсант занехаяв землю і вона має гірші, ніж раніше «корисні властивості».

Нова Постанова також закриває схему добровільної відмови від земельної ділянки на користь інших. Тепер після такого рішення підприємства чи приватної особи земля потраплятиме тільки на земельний аукціон.

Імовірно, аукціони з продажу права оренди землі будуть проводити із залученням електронної системи публічних закупівель ProZorro.

Таку можливість обговорюють у Кабміні, проте поки що механізм не відпрацювали, адже земельне законодавство чітко виписано під чинну схему оренди земель. Наразі ж Стратегія задекларувала бажання запровадити в Україні електронні земельні торги.

Тих, хто отримав землю не на передбачених Стратегією умовах, можуть позбавити ділянки

Комерсантів чи фізичних осіб, які отримали землю свого часу на інших, ніж передбачені в Стратегії, умовах, можуть позбавити земельної ділянки, а отже, завдати удару по бізнесу.

Стратегія передбачає два можливі варіанти узгодження позицій держави і комерсанта. Можна переглянути чинні договори, тобто добровільно погодитися з новими правилами гри на земельному ринку.

Або ж Держгеокадастр буде змушений розірвати договори оренди, що були підписані із заниженням нормативної грошової оцінки, або орендарі не виконували договірних умов, зокрема не платили за оренду.

Більшість експертів оцінює ухвалення Постанови як один із кроків до зняття мораторію на реалізацію землі та легалізації ринку сільськогосподарських земель в Україні. Проте остаточні рішення в цьому питанні є теоретичними, оскільки для цього потрібне не тільки управлінське, але й консолідоване політичне рішення.