Іпотека по-українськи: хто та як кредитуватиме громадян

З іпотечним кредитуванням, що повільно “вмирає” вже декілька років поспіль, ніхто не може дати ради. Банкірам, як кажуть у народі, й хочеться, й колеться: вони начебто не проти давати громадянам позики на купівлю нерухомості, однак відповідальність та ризики — то, мовляв, нехай буде на інших

Тож, чи можна в наших непростих економічних та політичних умовах “воскресити” іпотеку? Що для цього роблять банки й чого чекати від держави? Чи існують альтернативи іпотечному кредитуванню та чи потрібні вони українцям?

Умови для кредитування є

На сьогодні в Україні є 15 банків, які все ж надають іпотеку під заставу. Середня ставка за такими кредитами складає 23,7%.

За спостереженнями експертів, цей показник протягом останніх десяти місяців знизився незначно — до 1,7%. І це відбувається при тому, що Нацбанк вже фактично 5 разів протягом року знижував свою облікову ставку (з 19 до 14%). За законами економіки, при суттєвому зниженні цього показника, банки отримують дешевший ресурс від регулятора, що їм надає рефінансування.

Проте чомусь в Україні цього не відбувається. Як бачимо, облікова ставка наразі становить 14%, а середні розміри відсоткової іпотечної ставки комерційних банків наближається до 24% (тобто резерв для зниження останнього показника є чималим). Слід нагадати, що, приміром, в РФ ставки за іпотекою становлять 12,75%, вже не кажучи про нашого західного сусіда, — Польщу — там вони не перевищують 6%.

Та все ж банки дуже бояться ризиків. Так, приміром, керівництво Укрсоцбанку неабияк “лихоманить”, адже саме перед настанням економічної кризи 2008 року ця установа активно кредитувала населення на купівлю первинної та вторинної нерухомості. Керівники “Укрсоцу” говорять, що це й стало основним джерелом усіх проблем, з якими банк стикається й донині:

Не варто забувати про нагальні соціально-економічні проблеми, такі як загальна нестабільність економіки, інфляційні ризики, низький рівень доходів населення в порівнянні з вартістю житла. Також існують законодавчі перепони та неоднозначне трактування в темі захисту прав кредиторів при зверненні щодо стягнення на предмет іпотеки, — зазначає директор департаменту роздрібних клієнтів Кредобанку Орися Юзвишин

Проте інші банкіри (і це правильно) вважають, що нині іпотечне кредитування є практично безризиковим — умови його отримання дуже жорсткі, ставки завеликі, позичальники беруть не надто значні суми (20-30% від вартості житла).

Банкіри теж плачуть…

Як ми писали раніше, банкіри багато чим переймаються та багато що на фінринку їх лякає. Але зауважимо, що закон, коли вони надавали різного роду кредити, зокрема іпотечні, був на їхньому боці. Звісно, крім невирішеної проблеми в законодавстві про реструктуризацію валютних іпотечних кредитів, банки не погоджуються це робити за курсом гривні по відношенню до долара чи євро на дату отримання позик, а лише на день, власне, реструктуризації.

Тому це питання вже другий рік поспіль висить у повітрі й невідомо, чи воно взагалі вирішиться…

Чого гріха таїти, банки не такі вже й нещасні. Адже в країні було і є чимало чесних іпотечних валютних кредитоотриувачів, які справно сплачували позики за тіло та за відсотки. Через що фінустанови отримували в 2-3 рази більше грошей, ніж тіло самого кредиту.

І саме на відсотках банки пречудово наживалися. Рік-два тому вони взагалі вимагали повного повернення й тіла кредитів, і відсотків. Станом на кінець жовтня 2016 року, за валютними іпотечними позиками вже розрахувалися понад 85% кредитоотримувачів (і це в умовах кризи та фактичної війни!), тобто проблема ця не така вже й велика.

Та якби в 2000-х роках кредитувати у валюті банкам було б невигідно, чи вони б це робили? Безперечно, ні.

Як нас дурили та на цьому заробляли?

Юрист ЮК «Центр Конфліктології і Права» Олена Садовець розгорнуто пояснює суть іпотечного кредитування та ситуацію минулих років:

Іпотечне кредитування є одним із видів підприємницької діяльності банків, тобто головна мета іпотеки, з точки зору фінустанови, — це прибуток. При цьому, оскільки іпотека — це прибуток у дуже довгостроковій перспективі (в розвинених країнах), одним із найголовніших факторів є стабільність економіки або, принаймні, прогнозованість її на 15-20 років (середній строк іпотеки).

“Вибух” споживчого кредитування 2000-х обґрунтований багатьма необ’єктивними факторами. Так, банки давали гроші всім підряд під космічні відсотки, сподіваючись, що ті, хто платить, перекриють збитки від тих, хто не платить, а також що вони зможуть безперешкодно забирати заставлене майно та інше майно позичальників. А останні сподівалися на постійний приріст економіки на гребні суцільного оптимізму після чергової революції.

Прорахувалися і ті, й інші. Так само на гребні оптимізму, а не економічного розвитку зростали в арифметичній прогресії ціни на житло

Схоже на те, що банки й тепер займають вичікувальну позицію, самі нічого робити не хочуть, як і в 2000-х роках, коли надавали направо-наліво практично всім валютні іпотечні кредити під надвисокі відсотки.

Брудну роботу зробить держава?

Тепер, щоправда, банкіри вголос кажуть про державну допомогу у справі іпотечного кредитування. Так, за словами директора департаменту роздрібного банкінгу Укргазбанку Ольги Щербини, якщо проаналізувати світовий досвід, то і в розвинених державах, і в країнах, що розвиваються, підтримка держави була на різних етапах розвитку ринку:

В Чехії, наприклад, до 2005-го року було розвинене пряме зниження відсоткової ставки за кредитами на купівлю нового житла. В Угорщині було ухвалено субсидіювання ставок за іпотечними облігаціями та пряме зниження відсоткових ставок для громадян, які вперше купують нову нерухомість. У Йорданії щорічно виділяється обмежена кількість субсидій на покриття відсоткових ставок за кредитами з фіксованим відсотком. Різні фонди в Бразилії, Індонезії, Мексики та на Філіппінах компенсують вартість фінансування

Що ж такого хочуть зробити банкіри за допомогою держави у нас, в Україні?

А вони натякають на те, що можна компенсувати вартість фінансування або за рахунок бюджетних коштів, або за рахунок створення спецфондів. Крім того, представники фінансової еліти не проти того, аби держава брала на себе страхування кредитних ризиків при іпотечному кредитуванні чи, принаймні, аби держава виконувала роль надавача позик через казенні банки.

Ну, апетити нічогенькі такі… А що ж ви, дорогі наші банкіри, будете робити? Ви ж самі кажете про те, що іпотечне кредитування наразі є безризиковим!

Здивовані від такої позиції і юристи. До прикладу, Олена Садовець зазначає, що, виходить, якщо якась діяльність збиткова, нею має займатися держава:

Держава, може, й займеться збитковою діяльністю, але все одно за рахунок платників податків (як ви пам’ятаєте, не існує державних коштів, є лише кошти платників податків).

Для активізації іпотеки необхідно прийняти законодавство, що сприятиме приватному іпотечному кредитуванню, зокрема, шляхом створення альтернативних банкам структур, які зможуть вільно приймати та видавати грошові кошти під гарантії власної репутації. А контролюючим органом буде лише суспільство у вигляді довіри до цих структур та суд у разі порушення ними закону «Про захист прав споживачів».

Ризикований лізинг на додачу

Поки ж що банки пропонують громадянам купувати житло в лізинг. Слід сказати, що на відміну від іпотеки, лізинг можна оформити у валюті. Цей вид купівлі житла є звичайною орендою, проте з можливістю його викупу.

По суті, угода підписується між трьома сторонами: продавцем (будкомпанією чи власником вторинного житла), лізинговою компанією (чимало банків мають «при собі» такі компанії, отже, номінально це — угода з банком) та покупцем.

Лізингова компанія (фактично банк) купують це житло, що обрав покупець за договором купівлі-продажу. Після цього клієнт заїжджає до квартири й починає сплачувати лізингові платежі. Після того, як він розрахується, він може оформити право на це житло.

Звісно, плюсів лізингу є чимало: менший, ніж у банках перший внесок, оформлення угоди більш швидке без «напрягів», відсутність шахрайських схем тощо.

Проте лізинг має свої недоліки. Це й відстрочене отримання житла у власність (людина не зможе зареєструватися в помешканні, поки не сплатить всі кошти), заплутане правове регулювання (взагалі, в Україні лізинг вигадали не для купівлі житлової нерухомості, а для придбавання сільгосптехніки, нежитлових приміщень тощо).

Натомість фахівці вважають, що купівля житла за лізингом у період кризи — погана ідея:

Лізинг стає популярним тому, що кредитування у валюті заборонене. А от лізинг начебто (принаймні, поки що так вважають) не підпадає під ознаки споживчого кредитування. Мабуть, це тимчасове явище, допоки не настане криза неплатежу за лізингом у зв’язку з тим, що лізинг видавався у валюті. А тоді знову хлинуть судові процеси щодо визнання лізингу удаваними правочинами для приховання іпотеки (по суті, воно дійсно так і є), — зазначає юрист пані Садовець

Навіщо нам банки?

Банкам — що? Придумали таку схему і зась! А людям потім на голову «сиплеться» купа проблем…Тож чи варто зайвий раз ризикувати?

І звісно, навіщо купувати первинну нерухомість за не таким вже й безпечним лізингом, якщо наразі чимало будкомпаній надають безвідсоткові позики терміном на 5-10 і більше років.

Тож, банківська іпотека в Україні досі «спить». Фінустанови уперто не бажають кредитувати громадян звичайними банківськими методами під адекватні відсотки, схиляючи державу до того, аби та взяла всі проблеми на себе. Ну, або «підсовуючи» як альтернативу лізинг. Тоді доречне в цьому випадку запитання: «А навіщо взагалі нашій країні банки?!». Адже первинне та найголовніше завдання цих фінустанов — кредитування бізнесу й населення…

Ігор ГОНТА