Договір оренди: як безпечно винайняти квартиру

Плануєте винайняти квартиру? За кілька кроків до оренди житла варто звернути увагу на договір. Що замовчують орендодавці? Чим договір оренди квартири може бути небезпечний? Як зберегти кошти і не натрапити на шахраїв — розповідає юрист, фахівець із цивільного права Тетяна Журавель

Схема на схемі

Мережа рясніє десятками схем, за якими орендодавці-шахраї обдурюють наївних українців, залишаючи їх і без житла, й без грошей. Знаючи про те, що обов’язково має бути в орендному договорі, а що ні, ви не дозволите нечесному господарю вас обманути.

Однією з найпоширеніших оборудок є так званий фальшивий орендодавець: житло здає нібито сам власник, який не користується послугами ріелторів. Ціна значно нижча від середньої на ринку, оскільки ви не платите ріелторських. Щасливі тим, що вдалося знайти квартиру в рази дешевше, ви чимдуж поспішаєте віддати свої гроші, отримати ключі та вселитися. Орендодавець зазвичай каже, що дуже поспішає, тому часу наразі на угоду він не має (наприклад, вирушає в термінове відрядження на півроку), а от коли повернеться — тоді й підпишете угоду.

Приїхавши наступного дня заселятися — з речами, як годиться — ви здивовано спостерігаєте, що в або біля квартири — ще кілька претендентів на житло, які теж залишили передплату. Справжній господар, який терміново приїжджає за дзвінком стривожених громадян, пояснює, що він узагалі здає квартиру подобово, і той, кому вони вчора заплатили — звичайний аферист, який зняв квартиру на добу і перездав її, — пояснюють на порталі з нерухомості Meget

У листопаді цього року мережею поширювали інформацію про жіночку, яка не тільки здавала в оренду чужі квартири, а й “обчищала” нових власників.

orenda-shakhraystvo

Правила “зйому”: як перевірити договір оренди?

tetyana-zhuravelЮрист ЮК “Центр Конфліктології і Права” Тетяна Журавель покроково пояснює, які підводні камені чатують на охочих винайняти квартиру, коли вони підписують договір оренди:

По-перше, пам’ятайте: усна домовленість між орендодавцем та винаймачем квартири — це не угода. Договір найму житла має укладатися письмово. Крім того, його можна засвідчити нотаріально

Крок 1: дізнайтеся про свої права

Шукаючи квартиру, зазирніть у законодавство. Загальні положення про оренду житла встановлені Цивільним кодексом (ЦК) України. Глава 59 ЦК щодо умов оренди є спеціальною відносно глави щодо винаймання.

Крок 2: перевірте власника

Коли ви вже знайшли бажану оселю й познайомилися з власником, не поспішайте укладати з ним договір. Насамперед, пересвідчіться, що він має право здавати помешкання в оренду. Під час підписання договору вимагайте в орендодавця документи права власності на житло. Ними можуть бути, наприклад, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, договір про розподіл успадкованого майна, договір купівлі-продажу або рішення суду.

Крок 3: пункти договору

Запам’ятайте: обов’язковими пунктами, що мають бути прописані в кожному договорі, є предмет договору, плата за користування майном та строк дії.

Ви можете внести зміни до пунктів договору оренди, але це — лише за згодою обох сторін.

Аби не потрапити в орендну пастку, завжди перевіряйте достовірність інформації про площу квартири, її адресу, поверх та кількість кімнат. Інакше у вас вимагатимуть плату за ту квартиру, в якій ви, по суті, не проживаєте, а довести зворотнє буде складно.

Окрім того, орендодавець, за договором, відповідає за належний стан житла, тому він буде відповідати у випадку збитків з його вини, а саме: сплату неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Важливим моментом також є питання ремонту:

У Цивільному кодексі зазначено, що якщо інше не встановлено договором, орендар має здійснювати поточний ремонт, а орендодавець – капітальний. Проте сторони можуть домовитися, наприклад, про виконання капітального ремонту за рахунок щомісячних платежів, — пояснює Тетяна Журавель

Що ж до комунальних, то тут треба заздалегідь визначитися: хто та як має їх сплачувати. Дізнайтеся в господаря, як платити за комунальні: за кількістю мешканців чи за лічильниками? Уточніть, чи є в орендодавця борги за комунальні послуги. Не треба платити з власної кишені: зазначте в договорі суму та строк, в який господар має погасити заборгованість.

Коли саме мають нараховуватися комунальні? Звісно, визначте, чи збігається дата укладання договору з датою фактичного заїзду до квартири.

Крок 4: додаткові умови

За бажанням ви і власник житла можете зазначити й інші, додаткові умови договору. Але вони не мають суперечити вимогам українського законодавства.

Обговоріть із господарем умови підвищення орендної плати: те, скільки разів на рік та наскільки вам можуть підвищувати щомісячну плату за житло. Потурбуйтеся про можливість утримання хатніх тварин, адже не всі дозволяють утримувати улюбленців.

Крок 5: акт прийому-передачі

Навіть якщо вам здається, що, власне, в договорі все зазначено чітко, завжди вимагайте підписання акту прийому-передачі. В ньому мають детально описуватися додаткові відомості про предмет оренди. Акт є невід’ємною частиною договору

Акт прийому-передачі — це гарантії в майбутньому. Краще детально, наскільки це можливо, прописати, яке майно наявне в квартирі на момент винаймання житла. Інакше нечесний орендодавець може заявити, що ви в нього щось украли.

Крім того, перевіряйте достовірність наведених даних. Може бути й таке, що господар, приміром, зазначить в акті три телевізори, яких ніколи в нього не було, а потім звинуватить вас у крадіжці.

Що таке забезпечувальний платіж?

Більшість орендодавців вимагають забезпечувальний платіж — своєрідний грошовий резерв, який ви надаєте господареві квартири як запоруку виконання вами договірних умов (зазвичай такий платіж дорівнює платі за місяць оренди, хоча він може і не залежати від цієї суми). Забезпечувальний платіж часто називають депозитом, гарантійним внеском тощо. Така вимога цілком є законною.

Але не завжди цей платіж має залишатися в господаря житла:

Забезпечувальний платіж залишається в орендодавця тільки тоді, коли ви, наприклад, пошкодили якісь меблі, — уточнює юрист

У договорі має бути зазначено, коли саме ви маєте змогу повернути забезпечувальний платіж. Ви можете отримати його назад як на момент закінчення терміну дії угоди, так і достроково, коли за вашою ініціативою договір оренди розривається. Але такі деталі слід зазначити додатково.

Попри поняття забезпечувального платежу, також існують іще й такі поняття, як аванс і завдаток.

Аванс — це гроші, що їх ви даєте орендодавцеві про всяк випадок та які зарахуються як сплата за оренду житла, якщо все піде як треба. Якщо ж договір укласти не вдалося, вам зобов’язані повернути аванс.

Завдаток, мабуть, є найжорсткішим різновидом платежів. Адже якщо ви віддали завдаток і раптом відмовилися підписувати договір, гроші залишаються в орендодавця. Це ж стосується й господаря квартири. Передбачити завдаток зручно тоді, коли ви маєте підозри про наявність одразу кількох орендарів в одного власника. Наполягайте на завдатку, оформленому окремо й письмово.

Неустойка — гроші, які ви повинні будете віддати власникові квартири, якщо порушите договірні зобов’язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного певного зобов’язання.

Як розірвати договір оренди?

Відповідно до українського законодавства, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці, якщо інше не передбачено договором.

Якщо ви звільняєте помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від вас плату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Ви маєте право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Взагалі, потурбуйтеся про умови розірвання орендної угоди завчасно, адже всі ми люди і не можемо попередити раптові життєві обставини.

Поділіться корисною інформацією з друзями: