Як оформити договір купівлі-продажу нерухомості: обов’язкове і зайве

Навіть натрапивши на добросовісного продавця або покупця нерухомості, є загроза опинитися в неприємній ситуації. Адвокат Тетяна Войнова розповідає, на що слід звертати увагу при укладанні договору про купівлю або продаж нерухомості, як угода може вас захистити та які документи потрібно для цого підготувати

Угоди, пов’язані з нерухомістю, завжди потребують великої уваги та обережності. Тому, якщо ви вирішили придбати житло, передусім потрібно перевірити об’єкт нерухомості на юридичну чистоту.

Тут мається на увазі виявлення всіх осіб, які мають будь-які права на квартиру або потенційно можуть їх мати, перевірка на наявність обтяжень з боку третіх осіб та обмеження прав колишніх власників квартири в попередніх угодах по відчуженню.

Якщо ця перевірка пройшла успішно і ви впевнені в тому, що з нерухомістю все гаразд – можна переходити до підготовки необхідних документів.

Тетяна Войнова, адвокат

Для того, щоб себе уберегти, під час збирання й перевірки документів, а також під час складання договору купівлі-продажу краще звертатися за консультацією до фахівців. Тому що тільки правильно підготовлені документи, грамотно складений договір, а також коректне документальне оформлення результатів його виконання допоможе обом сторонам звести до мінімуму можливий ризик та уникнути негативних наслідків

Здійснювати підготовку документів особисто чи залучити до цього фахівця – справа особиста. В будь-якому разі ви повинні знати, що для купівлі чи продажу квартири потрібно зібрати наступні документи:

1) Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно. Законодавством не визначено, що витяг з БТІ є обов’язковим документом при укладанні договору купівлі-продажу. Але юрист наголошує, що провівши технічну інвентаризацію, покупець переконається у відсутності перепланування в цій квартирі. Це дуже важливий момент, оскільки якщо в квартирі є незаконні перепланування, то після купівлі нерухомості всі проблеми у зв’язку з цим переходять до нового власника.

2) Отримати форму №3 з ЖЕКу щодо зареєстрованих осіб. В цій довідці буде зазначено, скільки людей проживають у квартирі. Слід пам’ятати, що у випадку проживання в ній малолітньої дитини, необхідно отримати дозвіл з Органу опіки та піклування на продаж нерухомості.

3) Документи про відсутність заборгованості по комунальних платежах. Це допоможе покупцю переконатися в тому, що разом з новою квартирою до нього не перейдуть чужі борги.

4) У разі наявності у продавця або покупця чоловіка/дружини нотаріально оформлений дозвіл на проведення угоди з їхнього боку. Таку згоду можна отримати і в день підписання договору, але в цьому випадку присутність другого з подружжя є обов’язковою.

5) Експертну грошову оцінку нерухомості. Але слід пам’ятати, що у цієї оцінки є свій термін дії, він становить 6 календарних місяців.

Крім того, щоб укласти договір купівлі-продажу із собою потрібно мати паспорт, оригінал ідентифікаційного коду та правовстановлюючі документи на об’єкт відчуження або придбання.

Як потрібно оформлювати такий договір?

Особливу увагу потрібно звернути на точну інформацію про учасників угоди: паспортні дані, адресу постійного проживання тощо. Тому що за найменшої помилки, наприклад, якщо забути зазначити стать особи, – договір не пройде реєстрацію.

У предметі договору зазначається вся інформація про об’єкт нерухомості: його місцезнаходження, назва та фактична площа.

Наступний пункт — ціна та порядок розрахунку. Ціна може бути зазначена як у гривнях, так і з прив’язкою до валюти за всю квартиру або за один квадратний метр.

Дуже часто, щоб уникнути великого держмита, люди укладають договори купівлі-продажу квартир, вказуючи ціну набагато заниженою від реальної. Але в такому випадку є дуже великий ризик для обох сторін. Продавець може отримати тільки суму, що зазначена в договорі, а покупець в разі визнання договору недійсним може претендувати лише на суму, що зазначена у ньому. Тому краще всього вказуйте реальну оціночну вартість житла.

В окремому пункті такої угоди після перевірки нотаріусом вказується, що ця квартира не знаходиться під заставою, не є об’єктом відчуження, не перебуває під арештом. Це допоможе покупцеві відстояти свої права, якщо після укладання угоди раптом з’являться нові власники цієї квартири, про яких покупець не знав.

До того ж у договорі купівлі-продажу можна передбачити порядок виписки і звільнення приміщення всіма власниками квартири, порядок передачі ключів, взаєморозрахунків, якщо оплата не відбувається повністю в день укладання угоди.

Договір купівлі-продажу обов’язково повинен бути нотаріально посвідчений. Перед посвідченням угоди нотаріус перевіряє наявність:

• податкових обтяжень
• арештів
• іпотек на відчужувану квартиру

Зазвичай процедура оформлення договору проходить так: сторони ознайомлюються з умовами договору, сплачують всі податки та збори, покупець оплачує вартість квартири і обидві сторони ставлять свої підписи на документі.

Поділіться корисною інформацією з друзями: