Про вільний ринок земель. Чому Україна не готова і як латифундисти можуть витіснити фермерів

48% аграріїв переконані, що український ринок землі треба відкривати поступово. І починати треба із земель державної та комунальної власності, а вже потім відкривати приватні майданчики

За останні півроку розмови про відкриття ринку сільгоспземель закінчувалися нічим. Усе через те, що більшість аграріїв та експертів галузі виступають проти відкриття ринку, законодавча база не допрацьована, не завершена судова реформа і немає виваженої державної політики щодо стимулювання розвитку сільського господарства.

До відкриття ринку земель не готові ні держава, ні аграрії

Серед опитаних на IV Міжнародній конференції Agri Invest Forum 2017 20% виступили за можливе відкриття ринку, але не раніше, ніж за три роки. Тобто вони воліють розпочати це лише з січня 2021 року.

Заступник голови Всеукраїнської аграрної ради Михайло Соколов твердо стоїть на своєму: до відкриття ринку сільськогосподарської землі сьогодні не готові ні держава, ні самі аграрії. Головним гальмом цього він називає ненаповненість Земельного кадастру і Реєстру майнових прав, а також те, що досі в Україні просто немає серйозних програм аграрного кредитування.

До 1 січня 2018 року в країні діє Мораторій на продаж земель сільгосппризначення. Проте в Земельному кодексі зазначено, що заборона втрачає силу після набрання чинності закону про обіг сільськогосподарських земель. Тобто Мораторій є фактично безстроковим до моменту ухвалення нового закону.

Спочатку покупцями земель зможуть бути фізособи і держава

Наразі ж проект лежить «під сукном» у ВР. Видно, автори сподіваються, що закон про обіг сільгоспземель буде ухвалено до 1 липня 2017 року. Бо вже на першому етапі нововведень передбачено, що об’єднані громади матимуть можливість продавати комунальну та державну землю у своїй юрисдикції, Держгеокадастр — продавати землі державної власності.

У цей період покупцями можуть бути лише фізичні особи (громадяни України), органи місцевого самоврядування і держава. Обмеження по граничній площі землі, що може бути сконцентрована в однієї особи, — 500 га.

Вимоги до легальності капіталу: при концентрації понад 200 га фізособи мають подати електронну декларацію із зазначенням джерела коштів для транзакції. Це для того, щоб виключити присутність на ринку землі тіньового капіталу.

Далі розробники пропонують визначити моделі поведінки основних гравців ринку, а також сформувати цінові орієнтири на землю в різних регіонах країни. Та не всі гравці реально готові до цього.

Так, автори «застрахували» цей етап: мінімальна ціна купівлі не може бути нижчою за 20-річну орендну плату за нормативною грошовою оцінкою. Запобігання спекуляціям: у перші три роки після купівлі в разі перепродажу землі податок з різниці складатиме 90%.

За 2,5 роки право купувати отримає бізнес

З 1 січня 2020 року право купувати мають юридичні особи та фізичні особи – підприємці. З ринку виключаються особи без громадянства та іноземці. Обмеження на володіння землею іноземцями діятиме до 1 січня 2030 року. Передбачена можливість обміну ділянок зі схожими характеристиками.

«Олігархійний» етап проекту і правові колізії

Проте аграрії вважають, що в цих питаннях є багато неточностей. Наприклад, фермери будуть позбавлені можливості купити землю на першому етапі. Адже придбати її можуть лише фізичні особи.

А фермери, які є юридичними особами, начебто такого права взагалі позбавлені. На думку Михайла Соколова, виникає правовий казус: юридичні особи-фермери придбати землю не можуть, а обробляти її згідно із законодавством можуть лише юрособи.

Саме в цьому аграрії вбачають олігархійний інтерес — через своїх людей (фізичних осіб) можуть скуповувати землі селян і цим «підім’яти» під себе великі площі.

Швидше за все, мається на увазі ситуація, коли фізична особа придбає землю у власність, адже наявність землі у неї є передумовою створення фермерського господарства:

Відповідно до Закону «Про фермерське господарство», воно підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом для держреєстрації юросіб та ФОПів, за умови набуття громадянином України або кількома громадянами України, які виявили бажання створити фермерське господарство, права власності або користування земельною ділянкою.

Фермерське господарство (не фермер) може бути зареєстроване як юридична особа або фізична особа-підприємець, — юрист ЮК «Центр Конфліктології і Права» Тетяна Журавель

Це дуже добре, проте на початку березня цього року в Україні нараховується 44,5 тисяч фермерських господарств, які є юридичними особами. Вони всі потребують землі, тож навіщо створювати штучні перепони?

Для того, щоб всі охочі отримали землю, потрібно 35 млрд грн

Інша проблема — невизначеність щодо установи, яка надаватиме фермерам та іншим учасникам ринку дешеві та довгі кредити.

Для того, аби всі охочі придбали землю, необхідно мати 35 мільярдів гривень. За опитуваннями, лише 20% селян і фермерських господарств мають на купівлі землі вільні кошти.

Щодо селянського банку, який займався б питаннями продажу-купівлі земель сільськогосппризначення, все залежить від умов, які він запропонує: яким буде відсоток при отриманні кредиту на купівлю землі, прозорість системи управління банку, самостійність банку», — наголошує Тетяна Журавель

Але чи буде банк приватним або державним — можновладці відповіді не дають.

Латиноамериканські фермери залишилися без землі

Представники аграрної спільноти також впевнені, що вільного продажу земель у чистому вигляді у світі практично ніде немає.

Фермери нагадують, що спиратися в досвіді на американський ринок, на який нам вказують як на еталон, не можна. Адже у США земельні стосунки формувалися протягом сторіч, натомість в Україні таке хочуть зробити за лічені місяці та роки.

Некерований ринок землі, який склався в деяких країнах Латинської Америки, де реформування проводили так само недбало, як намагаються зробити це в Україні, призвів до обезземелення фермерів.

Проблем, що не вирішуються в Україні роками, чимало. Не всі землі занесені до Земельного кадастру — 30% залишаються поза ним. А в Реєстрі майнових прав знаходиться не більше 14% земель.

В Україні, крім державних підприємств (які також є надбанням усіх громадян нашої держави), у пересічних українців і фермерів залишається лише земля. Більшість із них продаватимуть свої наділи не для отримання стартового капіталу для праці на землі, а тому що в них немає грошей.

В аграрної спільноти є вагомі аргументи для хвилювань. Приміром, після відкриття ринку землі, ціни на ньому будуть низькими через істотне перевищення пропозиції над попитом. А це вже великий шанс для олігархів скупити все. Таким чином, саме вони перетворяться на латифундистів.

Ігор Гонта