Інвестування у новобудову: ризикована гра на щастя

В Україні кількість охочих придбати власну домівку чи розширити свої можливості на ринку нерухомості (особливо у столиці) є досить великою, тому будівельний бізнес не лише не боїться жодних криз, а й щоразу знаходить нові можливості щосильніше затягнути зашморг на шиї інвестора. Не дарма кажуть: де великі гроші — там великі можливості їх втратити. В результаті багатий стає ще багатшим, а інвестор залишається без житла. Виникає природне питання: як простій людині, яка прагне придбати омріяні квадратні метри і готова віддати за них свої кревні, захистити право на власну квартиру?

На це та інші запитання ми попросили відповісти гостей редакції, фахових експертів – директора АН “КиївДімСервіс” Олексія Тимошенка та адвоката, голову ЮК “Центр Конфліктології і Права” Дениса Ципіна.

Сьогодні ми досягли критичної ціни входу в інвестицію

— Пане Олексію, за оцінками аналітиків, ринок нерухомості свого дна досяг ще в середині 2015 року. Однак  поступово, крок за кроком ціни стабілізувались, і кількість продажів почала, хоч і повільно, але зростати. Початок нинішнього року продемонстрував суттєве підвищення активності покупців. Чи зберігається дана тенденція і сьогодні?  

— Так. Сучасний первинний ринок нерухомості, попри існуючу економічну ситуацію в нашій державі, як не дивно, характеризується значним притоком інвестицій у новобудови. І причини цьому очевидні — 63 банки збанкрутували. Люди, яким через Фонд гарантованого повернення вкладів повернули кошти, і які не відчувають довіри до банківського сектору, не хочуть  зберігати капітал у вітчизняній валюті через значні коливання курсу і несуть кошти забудовнику, бо інвестування в житло хоч і ризиковане, проте вигідне. Забудовники в цій ситуації швидко зорієнтувались і почали піднімати вартість, навіть базову (стартову).

— Чи спроможні забудовники забезпечити зростаючі потреби інвесторів?

— Скажу так — певний дефіцит житла все ж існує, оскільки 2016 рік практично “випав” із загального графіка введення житла в експлуатацію, бо з початком Євромайдану й наступних подій люди не ризикували вкладати кошти, а забудовники не розпочинали нове будівництво. Термін введення в експлуатацію більшості об’єктів нерухомості — середина 2017, 2018, 2019 роки. Це досить тривалий період, тому більшість інвесторів, побоюючись невизначеності, не ризикують вкладати кошти у майбутнє житло, а воліють придбати вже готове, щойно зведене. При цьому вторинний ринок нерухомості для них є менш цікавим навіть попри мінімальні ризики та постійне зниження вартості.

— Ви зазначили, що будівельні компанії підняли стартову вартість житла. Якою вона є на сьогоднішній день, скажімо, у сегменті “економ”, бо саме ця категорія житла нині вважається найбільш затребуваною?

— Сьогодні ми досягли критичної ціни входу в інвестицію. Якщо говорити про так зване соціальне житло, або житло економ-класу, то наразі це становить 15-16 тис. грн. за квадратний метр, у деяких забудовників за рік-півтора до введення в експлуатацію вартість становить 18-19 і навіть 21 тис. грн. Погодьтесь, для сегменту “економ” це непідйомні суми. Звісно, компанії-забудовники, прагнучи залучити покупців, розробляють різноманітні програми лояльності, роблять знижки, надають програми кредитування, але все рівно покупець не знає, у скільки в кінцевому розрахунку йому обійдеться його житло, бо на кожній стадії будівництва — різна вартість і вона, як правило, зростає.

— Ризики інвесторів (інфляція, нестабільна політична, економічна ситуація в країні тощо) посилюються ще й тим, що забудовник може виявитись шахраєм чи просто недобросовісним. Затягування термінів будівництва чи “замороження” об‘єкту вже стало класикою галузі будівництва. Ваша порада — як діяти інвестору, який потрапив у таку ситуацію?

— Моя порада — довго не чекати й одразу ж до вирішення проблеми залучати ЗМІ. Для серйозного забудовника його ім‘я та авторитет — головне. Суди не завжди є ефективними, судова тяганина може тривати роками, бо, самі розумієте, юристи працюватимуть як на боці інвестора, так і на боці забудовника.

І не факт, що інвестор, навіть попри те, що закон і справедливість на його боці, зможе виграти суд. Інвестор має пам‘ятати одну дуже важливу річ — ліцензію забудовнику видає держава, вона певною мірою несе відповідальність за діяльність цього забудовника, тому набуття розголосу про недобросовісність власника ліцензії завдяки мас-медіа завжди дає позитивні результати. Вони, звісно, не надто швидкі й оперативні, але створюють так званий сніговий ком, який стрімко розростається. В першу чергу, повторюю, — це виведення проблеми на рівень соціуму, після чого вже можна звертатися до юристів.

— Вам постійно доводиться працювати з інвесторами, забудовниками, аналізувати  кипи документів. Ваша думка — наскільки інвестор захищений від можливих проблем, зокрема. числі й на законодавчому рівні?

— Моє глибоке переконання: жодні нормативні акти на практиці не діють. Вони можуть існувати у будь-яких обсягах, проте належним чином ринок нерухомості не регулюють. Вони  регулюють діяльність забудовника, але не захищають права інвестора. Сама форма організації роботи забудовника не дозволяє це зробити.

Приміром, інвестор уклав угоду з фінансовою компанією, яка, маючи невеликий статутний фонд, не несе жодної відповідальності. Вона розподілила кошти між підрядниками (учасниками будівництва), а ті їх використали не за призначенням. І все, інвестор залишився ні з чим. Іще мене просто вражають форми угод між інвестором та забудовником. Усі вони односторонні (на користь забудовника) і передбачають велику кількість штрафних санкцій лише для інвестора. Навіть якщо інвестор профінансував одразу 100 %, штрафні санкції забудовник все одно придумає. Наведу приклад. Мій клієнт-інвестор одразу вніс 100 % вартості майбутнього житла. Йому до санкцій (окрім інших) внесли ще й такий пункт: якщо після оформлення права власності він не укладе угоду з ЖЕКом, то упродовж трьох років сплачуватиме щоденно по 100 гривень. Тому все ж таки раджу інвесторам до процедури власного інвестування у новобудову залучати досвідчених фахівців-практиків: рієлторів, юристів.

“Реєстрація майнових прав на квартиру — це гарантія оформлення її у власність після завершення будівництва”

— Пане Денисе, запитання до Вас,  як до досвідченого фахівця у галузі права. Чи дійсно ті, хто інвестують у нерухомість, настільки незахищені?

— Держава здійснює всі формальні заходи, щоб інвестор почувався захищеним, тобто потрібне законодавство є. Однак його застосовують звичайні українські чиновники та судді, і саме у цьому секторі рівень свавілля та корупції зашкалює.

— Виважений аналіз ризиків інвестування — це, напевно, найголовніше, що має зробити інвестор, звісно, довірившись у цьому питанні юристам. Ми вже ділились з читачами Вашими порадами як можна мінімізувати можливі ризики в цьому плані.  Останнім часом трапляються випадки, коли діяльність забудовника визнають незаконною. Як бути інвестору, чи може він довести свої права на житло в такому будинку?

— Проблему, як відомо, краще передбачити й уникнути, ніж потім вирішувати. Це стосується, зокрема, й питань інвестування у будівництво нерухомості. Тому нагадую, дуже важливе значення має перевірка наявності дозвільних документів у забудовника, репутації забудовника та девелопера, перевірка наявності фінансового партнера та його фінансової платоспроможності.

Ще важливо уточнити інформацію щодо наявності судових процесів за участю забудовника або девелопера та предмет судових спорів. Досить важливо знати схему фінансування будівництва, кількість раніше введених в експлуатацію житлових об’єктів та терміни введення. Це — основа. Що ж стосується питання підтвердження прав на квартиру у незаконній новобудові, то я раджу зареєструвати майнові права на квартиру (незавершеного будівництва) у реєстрі майнових прав.

— Тобто в даному випадку немає потреби звертатися до суду?

— Ні, немає. Цього абсолютно достатньо, аби отримати офіційний доказ того, що інвестор отримав майнові права на цілком законних підставах. Крім того, дана процедура здатна захистити інвестора від таких неприємних несподіванок, як повторний продаж його квартири та інших шахрайських прийомів.

— А як бути в тому випадку, якщо у недобудованого об‘єкта нерухомості змінився власник? Чи зберігаються за інвестором отримані ним у реєстрі майнові права на житло?

— Так, зберігаються. Ці права встановлюються на весь об‘єкт нерухомості, діють упродовж всього терміну будівництва і гарантовано зберігаються при зміні забудовника. А це, в свою чергу, захищає інвестора від можливого банкрутства, повного “замороження” процесу будівництва та зміни забудовника. А головне — унеможливлює передачу квартири під заставу банку, що сьогодні активно практикується. До того ж, тому, хто зареєстрував майнові права на житло у реєстрі, згодом (коли будівництво завершиться й об‘єкт уведуть в експлуатацію) буде швидше й простіше пройти процедуру оформлення квартири.

Будівельну галузь  можна назвати своєрідним лакмусовим папірцем,  який не лише характеризує стан економіки, а й демонструє, наскільки люди впевнені у завтрашньому дні. І хоча економічна криза — час тривожний, однак саме вона надає шанс придбати уподобане житло за вигідною ціною. Тому перш ніж зважитись на цей відповідальний крок, варто докласти максимум зусиль, аби убезпечити себе від можливих неприємностей. Бо інвестування у новобудову з його розмаїттям несподіванок — це все таки лотерея. Гра на щастя.    

Алла Малієнко

Автор:

Як обрати надійного постачальника питної води: огляд 5 компаній Києва

Куди йдуть офісні працівники: огляд шести коворкінгів Києва

Яку кейтерингову компанію обрати: добірка креативних столичних сервісів