Про ситуацію на ринку житла. Війни забудовників і банків та ціни на квартири

Компанії-забудовники настільки активно будують житло, що кількість пропозицій на ринку перевищує кількість охочих його купити. Подейкують, якщо попит буде замалим, то будинки у стані зведення можуть не здати в експлуатацію, а інвестори не отримають ні грошей, ні житла

Розбираємося, чи справді новобудов більшає, а попит на них відсутній, чому первинний ринок житла кращий за вторинний і що буде з цінами на квадратні метри.

Забудовники радіють рентабельності в 30%

Подейкують, що компанії-забудовники зводять більше житла, ніж цього потребує ринок. А це може призвести до зниження попиту й виникненню, як наслідок, довгобудів — незакінчених будівництв, коли інвестори не отримують ні грошей, ні житла.

Є версія, що це відбувається через заборону Нацбанку України в 2015 році на виведення дивідендів за кордон. А оскільки зараз цього наче немає, бізнес вкладає гроші, так би мовити, всередині країни.

Тетяна Журавель, юрист

За словами юриста ЮК «Центр Конфліктології і Права» Тетяни Журавель, ще влітку минулого року Нацбанк дозволив виплату дивідендів за 2014 та 2015 роки, а зараз він послаблює валютне регулювання. Тому не можна пов’язувати активне будівництво тільки з цим.

Начальник управління з реалізації об’єктів будівництва ПБГ «Ковальська» Дмитро Плосконос називає й іншу причину:

Рентабельність будівництва сьогодні сягає 30%. Тому компаніям-забудовникам вигідно вкладати кошти всередині країни. Такі твердження можуть бути «на руку» банкам, які, по суті, є конкурентами компаніям-забудовникам у «перетягуванні» грошей населення

Сьогодні банки міцно тримаються за кожного клієнта та його гроші, які він може покласти на рахунок як депозит. Тому менеджери часто підкладають дров до вогню, мовляв, бачите, що робиться на ринку первинної нерухомості — ви можете й не отримати омріяної квартири, несіть краще свої кошти до нас.

Щодо виникнення довгобудів, то Тетяна Журавель додає: 6 лютого 2017 року до Верховної Ради України було подано законопроект «Про захист прав інвесторів житлового будівництва та врегулювання зобов’язань щодо довгобудів»*:

Законопроект передбачає створення ефективного та дієвого механізму захисту прав і законних інтересів осіб, чиї кошти прямо чи опосередковано залучили в будівництво довгобудів, завершення їх будівництва та врегулювання зобов’язань перед громадянами-інвесторами

*автори: Анатолій Денисенко (позафракційний), Сергій Фаєрмарк (фракція «Народний фронт») та Олена Бабак (фракція «Самопоміч»)

Дійсно, документ орієнтований на захист інвесторів. Чи буде його ухвалено? Фахівці впевнені, що так, оскільки у Верховній Раді чимало народних обранців можуть за нього проголосувати. Якщо законопроект приймуть, проблеми з довгобудами вирішуватимуть надалі вже цілком нормально й цивілізовано.

Чи справді компанії-забудовники не можуть розпродати зведені будівлі?

Дмитро Плосконос запевняє, що, якби компаніям не було вигідно щось будувати, вони би вже давно перестали зводити окремі будинки та цілі масиви не лише в столиці та її передмістях, а й в інших великих та малих містах України.

Так, минулого року в Києві було зведено та здано в експлуатацію мало не в 1,5 рази більше будівель і споруд, ніж у 2015 році. Керівники компаній-забудовників розвіюють цей міф.

У 2015 та в 2016 роках, навпаки, кількість зведеного та зданого в експлуатацію житла в столиці порівняно з 2014 (і тим більше з 2012-2013 роками), навіть скоротилася.

Керівники будівельних компаній «Ковальська», «Київміськбуд» та «Укрбуд» стверджують, що все житло, до зведення якого вони беруться, за один-два роки приймається в експлуатацію й, відповідно, розкуповується.

І це відбувається попри те, що останніми місяцями компанії-забудовники поступово підіймали ціни на житло, тому що з Нового року майже на 20% подорожчали українські будматеріали, вже не кажучи про стрімке дорожчання імпортних.

У тому, що забудовники жодним чином не перенаситили ринок нерухомості, впевнений президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Сергій Злидень. На його думку, цей ринок ще перебуває у стані, дуже далекому від перенасичення:

Попри те, що наразі наше населення є дуже бідним, попит на житло знаходиться на доволі високому рівні. Чималою популярністю користуються так звані смарт-квартири невеликої площі — до 25-35 квадратних метрів. Та й більше за площею житло економ- і бізнес-класу також користується попитом не лише в столиці, а й у Дніпрі, Львові та Одесі. До того ж активно розвивається ринок первинного житла в передмістях мегаполісів — його залюбки розкуповують

Сьогодні на початкових етапах будівництва смарт-квартири в Києві можна придбати (чекаючи на його зведення та введення в експлуатацію) за 15-20 тисяч доларів.

Сергій Злидень припускає, що великі компанії-забудовники можуть навмисне розповсюджувати чутки про перебільшену пропозицію на ринку первинного житла без попиту на нього. «Видаючи» таку інформацію у ЗМІ велетні-забудовники прагнуть позбавитися дрібніших конкурентів, які загальмують зведення житла або взагалі зупинять свою діяльність.

Міняю старий на новий: ріелторів переманюють девелопери

Те, що первинний ринок розвивається нормально (тобто є й пропозиція, й попит) підтверджує переманювання девелоперами ріелторів. Чимало з останніх, що працювали на «вторичці», переходять на роботу на первинний ринок. Вони, маючи великий досвід продажу нерухомості, ефективно працюють і на ниві новозведених будівель.

До речі, вторинний ринок має великі проблеми з постійним і стрімким зменшенням кількості покупців. Це знову грає на користь ринку первинного житла.

Не можна стверджувати, що компаніям-забудовникам легко просувати своє житло, що тільки-но будується, до потенційного покупця. Проте девелопери правильно розставляють пріоритети — будкомпанії швидко реагують на смаки та вподобання покупців і змінюють стратегію свого розвитку.

Саме цим не може похвалитися вторинний ринок — «хрущівки» й узагалі застарілий житловий фонд майже нікого не цікавить. Українці здебільшого обирають оригінальні планування і новий формат метражу (смарт-житло або навпаки апартаменти на найвищому поверсі) тощо.

Проте забудовники не заперечують — для просування житла, вони пропонують й акційні знижки, і так зване внутрішнє кредитування. Останнє вони змушені робити, адже, як відомо, банківський ринок іпотеки в Україні майже не працює. Розстрочки на купівлю житла приваблює населення більше, ніж кредити в банках.

За інформацією City Development Solutions, середньозважена ціна пропозиції житла на первинному ринку в 2016 році знизилася на 6,8% саме через демпінг (продаж за штучно заниженими цінами). Факт останнього більшість забудовників заперечує. Але якщо поглянути на графік динаміки середніх цінових пропозицій у Києві, то вони залишалися сталими:

Чи будуть компанії-забудовники штучно занижувати ціни? Враховуючи зростання вартості будматеріалів, можна сказати, що ні. Проте якщо населення ставатиме дедалі біднішим, то демпінг може справді відбутися. Адже «маневри» забудовників задля зниження рентабельності й задля того, щоб мати сталі прибутки у 30% рентабельності — непоганий показник. Його можуть знизити до 15-20%, таким чином зменшивши ціни на квадратні метри.

Інша річ, чи схочуть компанії-забудовники знижувати цей показник на «прохання» населення? Факторами, що забудовників «підштовхнуть» до зниження рентабельності та відповідних кінцевих цін на квадратні метри житла, є війна, зростання (чи зменшення) зарплат населення, транші від МВФ тощо.

Якщо негативних факторів «накопичиться» більше, ніж позитивних, забудовники можуть демпінгувати до тих відміток, які дозволить їхня рентабельність.

Купувати житло на етапі «котловану» досі ризиковано

Корисними і простими видаються поради юриста:

Якщо ви вирішили придбати квартиру, перевірте забудовника: поцікавтеся, як довго компанія працює на ринку, скільки житлових комплексів побудовано, скільки будується наразі, на якій стадії. Вас має насторожити нижча ціна порівняно з аналогічними в цьому районі

Зверніться по допомогу до фахівця, який зможе кваліфіковано перевірити документи компанії-забудовника — рекомендує Тетяна Журавель.

Чи цікаво інвестувати в нове житло?

Цілком імовірно, що до кінця року в столиці можна буде придбати непогану однокімнатну квартиру за 15 тисяч доларів. Але тут ідеться про вартість житла не на первинному ринку, а на вторинному (у цьому сегменті ціни падають і в валюті, і в гривні).

Наразі людям нецікаво інвестувати в будівництво, — переконаний аналітик консалтингової компанії SV Development Cергій Костецький. Багато хто воліє купувати долари та євро, чекаючи на чергове зростання курсу валют.

На ринку первинного житла є пропозиція і є здоровий попит на нього. Експерти впевнені, що до літа ціни на первинні квадратні метри у гривні мають зрости. Називають цифри — від 2% до 5%.

Покупцям же, дійсно, лише самим вирішувати, якого забудовника обирати або взагалі придбати житло на вторинному ринку. Тут треба лише зробити безпечний вибір. І, як бачимо, законодавче вирішення проблеми з так званими довгобудами, також скоріше буде, аніж ні.

Ігор Гонта