Продажа украинской земли: кто, сколько и зачем

Недавно Президент Украины Пётр Порошенко сообщил, что вполне возможно, с 1 января 2017 года будет отменен мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Однако это (очередное, кстати) заявление было сделано как-то незаметно, вполголоса, что доказывает — рынок земли с Нового года в Украине так и не откроется.

Но так ли нужна украинцам свободная продажа земель? Что вообще происходит с рынком земли в Украине? Что позитивного и негативного ожидает государство и его население, если земля сельхозназначения будет свободно переходить из рук в руки?

Желание есть, а ресурсов мало

Прежде всего, обратим внимание на примечательное умозаключение большинства экспертов о том, что в настоящее время инфраструктура готова к введению прозрачного механизма купли-продажи земли сельхозпользования на 70-80%.

Так, по словам заведующего кафедрой проектирования Национального университета биоресурсов и природопользования Андрея Мартына, готовность рынка высокая, но в тоже время крайне необходимо совершенствовать кадастровую и регистрационную системы:

«У нас есть немало недостатков кадастра: много ошибок и проблем их исправления. В кадастрах других стран также существует немало ошибок, однако там они довольно быстро исправляются. А у нас — нет. Также отмечу, что в кадастре не отображается информация о координатах границ и некоторые другие характеристики паев. Это документ сейчас чрезмерно монополизирован и комерциализован. Так, получить выписку из него является достаточно большой проблемой», — отмечает господин Мартин.

Однако несмотря на это, кадастр успешно обслуживает рынок аренды, на котором «присутствуют» до 5-ти миллионов договоров.

В Украине живо функционирует также и Государственный реестр прав на недвижимое имущество, который был введен еще в послевоенный период и в который уже внесено более 1,5 миллиона объектов и более чем 25-ти миллионов земельных участков. Всего более 29-ти миллионов га бывших колхозных земель было предоставлено частным владельцам. Отсюда: уже давно практически каждый седьмой украинец стал собственником земельного пая.

Для открытия рынка земли, как считают некоторые эксперты, также готова и оценка. Сейчас в госреестре зарегистрировано более 2,5 тысячи специалистов по экспертно-денежной оценке земельных участков. Также, по словам Андрея Мартына, есть специалисты и по проведению торгов.

Но топтание на месте — это не только отсутствие каких-либо положительных сдвигов, но и сдвигов вообще.

Земля «в тени»

Так, по словам председателя Земельного союза Украины Андрея Кошиля, фактически вся сельхоз. земля находится в тени:

«Просто есть тень серая. А есть и полная. Обходить на законных основаниях мораторий также можно двумя путями. Первый из них — заключение договоров эмфитевзиса. ЭтоТ, по сути, очень похож на куплю-продажу, однако имеет свои отличия. Второй — продажа корпоративных прав предприятий, которые заключили договоры аренды с владельцами паев. Схема по продаже корпоративных прав была популярна в начале 2000-х годов — тогда заключали договоры аренды на 10-49 лет. Сейчас такого уже нет: никто, ожидая открытия рынка земли, на это не идет. Поэтому и парламент пошел на такое решение, как ограничение минимального срока аренды земли семью годами».

По словам г-на Кошиля, несмотря на различные схемы, которые существуют сейчас в обход моратория, массовой скупки земли в Украине не произошло. Люди выжидают, когда свободный рынок земли откроется…

Следовательно, не так страшен черт, как его малюют — разные эксперты пугали, что это произойдет. И, пожалуй, даже после открытия рынка земли, это не станет массовым. Действительно, украинцев пугали, что придет крупный бизнес, сметая всё на своем пути. Однако интересов к этому у наших олигархов, как отмечают эксперты, не слишком много. Так, не будет этого из-за то, что сейчас земельные массивы, по большому счету, являются раздробленными между небольшими владельцами паев. Латифундистам (Латифундия — крупное частное земельное владение. В Древнем Риме — большое хозяйство, основанное на рабском труде. — Ред.) просто невыгодно иметь с этим дело – складывать их «в кучку».

Зато сами люди, которые обрабатывают землю — аграрии — считают, что Украина пока не готова к открытию этого важного рынка. Введение рынка сельскохозяйственных земель в условиях экономического кризиса без надлежащих инструментов защиты плодородия земли превратит Украину в сырьевую латифундию, а украинцев — в рабов.

Бесплодная почва законодательства

Именно об этом недавно заявил председатель Аграрной партии Украины Виталий Скоцик:

«Власть в условиях кризиса должна заниматься стимулированием производства, что даёт работу и увеличит доходы граждан. Этого нет. За последние полтора года закрылось 500 тысяч предприятий, 2,5 миллиона украинцев потеряли работу. Украинец живет на 1,5 доллара в день. Примерно на такую же сумму выживают жители беднейших африканских стран. Надо заниматься стимулированием экономики. Зато власть рассматривает рынок земли, как способ наполнения бюджета. Украинцев уже ограбили в начале 1990-х, когда вся промышленность оказалась в руках нескольких семей. Теперь то же самое хотят сделать с землей. Украину хотят превратить в полуфеодальную сырьевую латифундию, где большинство людей будут крепостными».

Эксперт называет и три главные предпосылки введения рынка земель. Во-первых, Украина требует законодательной базы, что обеспечит цивилизованный оборот земель сельскохозяйственного назначения, будет гарантировать защиту плодородия земли и сохранение площадей плодородных чернозёмов, ограничивать собственность одной семьи до 300-500 га и будет запрещать землевладение иностранцам.

Как отмечает господин Скоцик, за эффективностью использования земли должна следить специальная структура — Земельный банк. Следует добавить, что именно этот банк был создан, однако его закрыли. То есть такой структуры у нас пока нет.

«Во-вторых, нужна понятная и прогнозируемая экономическая политика, когда налоги будут стимулировать, а не убивать производство. Когда человек сможет взять долгосрочный кредит под 5-7 % годовых, чтобы иметь возможность обрабатывать землю. В-третьих, завершить судебную реформу и существенно снизить уровень коррупции. Пока нет справедливого судопроизводства — не будет нормального свободного рынка. Также вопрос внедрения рынка земли обязательно должен быть вынесен на референдум», — считает аграрный политик.

Против открытия рынка земли выступают другие очень известные люди. Так, по словам народного депутата Украины, экс-руководителя агрохолдинга «Нибулон» Андрея Вадатурского, возможно, в теории все выглядит неплохо:

«Земля станет собственностью, пойдут инвестиции, создадутся новые рабочие места, будет значительно повышена производительность труда. Но мы пока не готовы к либеральному рынку со свободным доступом к нему иностранных инвесторов. На сегодня стоимость земли минимальна. Нельзя продавать ее по самым низким ценам в мире».

По мнению народного депутата Леонида Козаченко, в большинстве дискуссий о свободном рынке земли его удивляет то, что в ней не принимают участия непосредственно владельцы паев:

«Говорят об этом эксперты, ученые, представители аграрных объединений и холдингов, однако не обычные крестьяне, которые получили участки. Я выделяю в этом важном вопросе четыре ключевых аспекта. Так, во-первых, кто имеет право покупать землю? Из опыта европейских стран, надо внести десятилетний мораторий на покупку иностранцами. Во-вторых, максимальный размер земельного участка. Вообще нужно ли его ограничивать? В-третьих, кто имеет приоритет: местный житель, украинец в целом или арендатор? И, в-четвертых, администрирование процесса купли-продажи не должно проводиться насквозь коррумпированными чиновниками. А это, к сожалению, присутствует», — считает он.

Всё — лишь болтовня?

Да и вообще, кому выгоден (а кому — нет) мораторий на продажу сельскохозяйственной земли? Как считает юрист ЮК «Центр Конфликтологии и Права» Татьяна Журавель, на этот вопрос пока нет однозначного ответа:

«Мораторий — это мера пресечения, призванная защитить земли, которые на законодательном уровне (Конституция, Земельный кодекс) являются национальным богатством. И нашей задачей является правильно, взвешенно распоряжаться этим богатством. Поэтому, однозначно, земельные взаимоотношения, отношение к ним, требуют изменений и развития.

Скорее всего, рынок земли не будет открыт с 1 января 2017 года. Вопрос о его открытии обсуждается еще с 2002 года, времени принятия Земельного кодекса, и уже не однократно дата снятия моратория переносилась. Сейчас партия «Батькивщина» зарегистрировала законопроект, которым предлагает продолжить мораторий до 2021 года. Этот рынок может быть открыт с 2017 года только при условии доработки и принятия важных изменений в эти законы, например, об обороте земель сельхозназначения. Отсутствует также исчерпывающий земельный кадастр. Сейчас в стране война, и снятие моратория, будем откровенны, вопрос не первостепенный. Это сложный процесс, который требует осмысленных решений», — отмечает юрист.

Немало экспертов убеждены, что открытие рынка земли не приведет к негативным последствиям и вообще к таким, которые нельзя будет исправить. Во-первых, в течение двух лет приватизации подлежит только государственная земля. Это очень важный и кропотливый вопрос.

По словам председателя Держгеокадастра Максима Мартынюка, эти земли будут продавать через аукционы:

«За это время мы увидим, как функционирует рынок, его инфраструктуру, как ведут себя покупатели. Также нами будут исправлены законодательные недостатки. Только после этого мы снимем общий мораторий на продажу земель сельхозназначения. Есть много спекуляций в вопросах допуска или не допуска к рынку земли иностранцев. Учитывая то, что сейчас даже не все страны ЕС пускают к владению землей иностранных граждан, можно этот вопрос также положительно решить. Также в конце концов мы должны решить вопрос ограничения концентрации количества земель в одних руках — 200 гектаров. Я считаю, что это станет преградой для создания так называемых лендлордов».

Кто землю бережет, а кто только продаёт

Соглашается со своим коллегой и юрист Татьяна Журавель:

«Если вопрос стоит в продаже земли иностранцам, можно для начала ввести определенные квоты на количество».

Госпожа Журавль также подчеркивает, что никто не заставляет сразу после снятия моратория продавать земли кому-угодно, тем более, иностранцам.

Следует сказать, что, действительно, в европейских странах, где земля уже давно является товаром, существует довольно сложная система на ограничение ее покупки. К примеру, во Франции, где землю нельзя купить без специального разрешения местной власти. Должны ли быть такие ограничения на продажу земли в Украине?

«Такие ограничения являются гарантией относительно сохранности и правильного использования земельных ресурсов. Одним из моментов, почему у нас еще не сняли мораторий, является несогласованность в ограничительных мероприятиях, недоверие к их действенности.

Во-первых, можно попробовать снять мораторий сначала в нескольких областях, чтобы в случае просчетов их было легче устранить. Должен быть контроль за этим процессом: общественности, органов местного самоуправления. Также нельзя разрешить продажу земель за бесценок. В любом случае, нельзя допустить возникновения ситуации, при которой человек, который желает сам использовать землю, вынужден будет ее продать. Необходимы гарантии сохранения определенного обязательного количества земли», — отмечает юрист Татьяна Журавель.

И снова возникает важный вопрос о количестве земли, которая может попасть в одни руки. По мнению Андрея Кошиля, максимальные площади на одного покупателя должны определить аграрные ученые с учетом многих факторов: климатических, плодородия почв, экономических показателей.

«Относительно круга покупателей, то следует понимать (а это у нас плохо как раз и понимают — Авт.), что допуск к рынку юридических лиц может привести к активному вливанию капитала, в том числе и иностранного. Кое-кто считает, что надо предоставлять право покупать землю лишь лицам, которые имеют высшее аграрное образование или проживают в сельской местности. Но, как по мне, то эти вредные ограничения спровоцируют коррупцию», — резюмирует он.

И здесь с господином Кошилем на счет инвестиций согласна Татьяна Журавель:

«Инвестиции однозначно будут. Потому что, если земля будет находиться на праве собственности, к ней изменится и отношение. Так, если у крупной компании есть ресурсы, техника для возделывания определенной территории, эта земля в перспективе будет использоваться не один десяток лет, то будут осуществляться соответствующие мероприятия для повышения плодородия, предотвращению ее истощения».

Все ли законодательные акты в настоящее время существуют для того, чтобы безболезненно открыть рынок? Специалисты единодушны — необходимо принять закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», проект которого был разработан Кабинетом министров Украины еще в прошлом году.

Таким образом, первые шаги к открытию рынка земли можно сделать в ближайшее время. Правда, законопроект, о котором мы дважды писали выше, вряд ли станет законом до 1 января 2017 года. Да и общество (немало экспертов, которые высказывали свои мнения выше), а также — и это самое главное — агарная элита и крестьяне, еще не готовы к этому важному шагу. Хотя многие из них держит паи, которые они уже давно хотят продать.

Игорь ГОНТА

Рейдеры: у киевлян массово отбирают земли

Шаг за шагом: как узаконить самострой?

Автор:

Поделитесь полезной информацией с друзьями: