Забудовник нав’язує «свій» ЖЕК і погрожує не віддати житло? Адвокат розповідає, що робити

#ОСББ

Все частіше українці, які вирішуються купити квартиру в новобудові, скаржаться, що забудовники змушують їх підписувати кабальні договори з сумнівними обслуговуючими компаніями, а в разі відмови погрожують забрати вже оплачені квартири.

Про те, як отримати своє житло та не стати заручником недобросовісного забудовника, ми запитали в адвоката Адвокатського бюро «Ципін і партнери» Марини Суткович

-Чи законно, коли забудовник змушує власників квартир одночасно з актами прийому-передачі підписувати договір зі «своїм» ЖЕКом?

Слід розуміти, що право власності на квартири інвестори набувають після державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Один лише факт підписання акту прийому-передачі із забудовником не наділяє особу правами власника. Отже, до оформлення права власності на квартиру інвестор не має правових підстав для укладення будь-яких договорів щодо обслуговування будинку. Різні штрафи і правила є виключно самодіяльністю забудовника. Але забудовнику  важливо це зробити до того, як інвестори отримали квартиру, адже після цього він втратить важелі впливу.

Марина Суткович, адвокат АБ “Ципін і партнери”

На жаль, інвестори змушені грати по правилах забудовника, адже для реєстрації права власності саме забудовник повинен здійснити певні дії і він перебуває в становищі юридично сильнішому, тому може висувати будь-які вимоги, які інвестор має виконати, для того щоб на нього таки зареєстрували право власності.

Право власності на новостворене нерухоме майно може виникнути лише після введення будинку в експлуатацію. До завершення будівництва забудовник вважається власником матеріалів, обладнання, які були використані в процесі будівництва.

Після прийняття будинку в експлуатацію забудовник або реєструє на своє ім’я право власності на всі квартири в будинку, після чого укладає цивільно-правові договори з інвесторами, або передає встановлені законодавством документи інвестору, і той самостійно здійснює первинну реєстрацію права власності на квартиру одразу на власне ім’я.

Таким чином, забудовник відіграє ключову роль у процесі набуття права власності, що дозволяє йому маніпулювати інвесторами.

– Чи може забудовник відібрати квартиру в інвестора, якщо той не підпише договір з нав’язаним ЖЕКом?

-Потрібно уважно читати ваш договір із забудовником, там можуть бути особливі умови щодо утримання будинку, на які ви не звертали увагу раніше. Як правило, договір на утримання будинку підписують ще на першому етапі – при укладенні договору про участь у фонді фінансування будівництва чи попереднього договору купівлі-продажу, або ж безпосередньо перед реєстрацією права власності. Не підписали договір про утримання будинку – далі в хід можуть піти різні ваші «провини». Забудовник може розірвати з вами договір формально – за невиконання певних його умов.

Абсолютно невинні пункти щодо порядку підписання актів прийому-передачі або ж щодо організації зустрічі у нотаріуса для підписання основного договору можуть стати підставою для позбавлення вас власності.  Як правило, інвестор зобов’язаний підписати акти прийому-передачі квартири та/або основний договір купівлі-продажу протягом певного строку з моменту введення будинку в експлуатацію або реєстрації право власності на квартиру на забудовника. Наприклад, забудовник може просто не повідомити неугодного інвестора про цей момент, ухилятись від прямих контактів і запитів. Після спливу певного строку інвестор може  дізнатись, що договір розірвано, об’єкт інвестування відкріплений, а може вже й проданий іншій особі.

Ваш договір може ховати в собі й інші потаємні ходи для забудовника, то ж перед його підписанням договір краще вивчити з адвокатом.

-Мешканці будинку не хочуть підписувати договір з конкретним ЖЕКом, але забудовник тисне та погрожує не віддати житло. Що робити?

-Звісно можна сісти з забудовником за стіл переговорів, якщо інвестори діють згуртовано і організовано. Проте варто пам’ятати про те, що перевага не на користь інвесторів, тож краще спершу отримати квартиру у власність на умовах забудовника, а потім йти в бій. Цей шлях з найменшими втратами для інвестора.

Для уникнення маніпуляцій з боку забудовника краще самотужки моніторити введення будинку в експлуатацію і не чекати на обіцяне повідомлення від забудовника. Може виявитись, що воно було здійснене в регіональній газеті, про існування якої ви й не здогадувались.

Ця інформація доступна на сайті ДАБІ за посиланням: https://dabi.gov.ua/declarate/list.php.

Якщо згідно з вашим договором забудовник після цього має зареєструвати квартиру у власність спершу на своє ім’я, спробуйте отримати інформацію щодо стану оформлення квартири у забудовника. Направте йому письмовий запит. Якщо забудовник зволікає з відповіддю, зверніться до нотаріуса або адвоката, який зможе отримати довідку з реєстру речових прав на нерухоме майно. За наявності електронного цифрового підпису ви зможете отримати таку довідку й самотужки на сайті Мін’юсту.

Після отримання квартири у власність інвестор набуває прав самостійно розпоряджатись нею та спільною сумісною власністю разом з іншими співмешканцями, які навряд чи будуть задоволені нав’язаними тарифами та штрафами. Співвласникам слід згуртуватись та створити ОСББ.

-Чи можуть власники квартир відразу створити ОСББ?

– Інвестори до моменту державної реєстрації права власності на придбані ними квартири не є власниками, а тому не мають права створювати ОСББ. Після того, як з’являться перші власники, закон вимагає наявності певної кількості власників квартир в будинку.

Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону про ОСББ, установчі збори об’єднання в новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більш ніж половину квартир і нежитлових приміщень у такому будинку.

Лише після того, як інвестори отримають свідоцтва про право власності на більш ніж 50% квартир і нежитлових приміщень, можна ініціювати процес створення ОСББ.

-Як створити ОСББ?

-Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається не менш ніж з трьох власників квартир або нежилих приміщень.

Повідомлення  про  проведення установчих зборів направляється ініціативною  групою не менше  ніж за 14 днів до дати проведення установчих  зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається  кожному співвласнику під розписку.

Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість  голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або  нежитлового  приміщення  співвласника  у загальній площі всіх квартир  та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Якщо   одна  особа  є  власником  квартир  (квартири)  та/або нежитлових  приміщень,  загальна  площа яких становить більш як 50 відсотків  загальної  площі  всіх  квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник на установчих зборах має  один голос незалежно  від  кількості  та  площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Ця норма закону захищає новоспечених співвласників тоді, коли забудовник ще водоліє більш ніж 50-ма відсотками площ всіх квартир і перешкоджає створенню ОСББ.

Установчі збори  приймають рішення про створення об’єднання і затверджують його статут.

Державна  реєстрація  ОСББ  проводиться  у порядку,  встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. ОСББ  вважається  утвореним  з  дня його державної реєстрації.

-Чи може головою ОСББ бути людина, яка не має квартири в цьому будинку?

-Закон про ОСББ не містить вимог до особи голови і не говорить про те, що він обов’язково повинен бути власником квартири в цьому багатоквартирному будинку. 

Співвласники ОСББ на загальних зборах обирають членів правління об’єднання, яке є виконавчим органом ОСББ.

Правління повинне здійснювати керівництво поточною діяльністю ОСББ і має право приймати рішення з питань діяльності ОСББ у межах, визначених статутом (ч. 17 ст. 10 Закону про ОСББ).

Зі свого складу правління обирає голову правління ОСББ і його заступника.

Отже, якщо членом ОСББ може бути тільки власник квартири або нежитлового приміщення в будинку, то головою правління може стати будь-яка особа, що обрана загальними зборами до складу правління. Немає єдиної думки, чи доцільно залучати особу «зі сторони».  Іноді ні в кого із співвласників немає відповідних навичок, кваліфікації,  досвіду чи часу для виконання функцій голови. Та досить часто саме співвласник як ніхто інший  зацікавлений в якнайшвидшому вирішенні проблем свого будинку.

– Насамкінець дайте поради власникам квартир, які стикнулися з тими чи іншими порушеннями з боку свого забудовника. Який алгоритм їхніх дій?

-Є різні юридичні механізми купівлі квартири в новобудовах. Для кожного механізму необхідний свій алгоритм дій. Його може порадити фахівець, ознайомившись з документами, які ви підписали.

 

Поділіться корисною інформацією з друзями: