Застройщик навязывает «свой» ЖЭК и грозится не отдать жилье? Адвокат рассказывает, что делать

#ОСМД

Все чаще украинцы, которые решаются купить квартиру в новостройке, жалуются, что застройщики заставляют их подписывать кабальные договоры с сомнительными обслуживающими компаниями, а в случае отказа угрожают забрать уже оплаченные квартиры

О том, как получить свое жилье и не стать заложником недобросовестного застройщика, мы спросили у адвоката Адвокатского бюро «Цыпин и партнеры» Марины Суткович

-Законно ли, когда застройщик заставляет владельцев квартир одновременно с актами приема-передачи подписывать договор со “своим” ЖЭКом?

Следует понимать, что право собственности на квартиры инвесторы приобретают после государственной регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Один лишь факт подписания акта приема-передачи с застройщиком не наделяет лицо правами собственника. Следовательно, до оформления права собственности на квартиру инвестор не имеет правовых оснований для заключения любых договоров по обслуживанию дома. Различные штрафы и правила являются исключительно самодеятельностью застройщика. Но застройщику важно это сделать до того, как инвесторы получили квартиру, ведь после этого он потеряет рычаги влияния.

Марина Суткович, адвокат АБ “Цыпин и партнеры”

К сожалению, инвесторы вынуждены играть по правилам застройщика, ведь для регистрации права собственности именно застройщик должен осуществить определенные действия и он находится в положении юридически сильнейшем, поэтому может выдвигать любые требования, которые инвестор должен выполнить, для того чтобы на него таки зарегистрировали право собственности.

Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только после ввода дома в эксплуатацию. До завершения строительства застройщик считается владельцем материалов, оборудования, которые были использованы в процессе строительства.

После принятия дома в эксплуатацию застройщик или регистрирует на свое имя право собственности на все квартиры в доме, после чего заключает гражданско-правовые договоры с инвесторами, или передает установленные законодательством документы инвестору, и тот самостоятельно осуществляет первичную регистрацию права собственности на квартиру сразу на свое имя.

Таким образом, застройщик играет ключевую роль в процессе приобретения права собственности, что позволяет ему манипулировать инвесторами.

– Может ли застройщик отобрать квартиру у инвестора, если тот не подпишет договор с навязанным ЖЕКом?

-Нужно внимательно читать ваш договор с застройщиком, там могут быть особые условия по содержанию дома, на которые вы не обращали внимание раньше. Как правило, договор на содержание дома подписывают еще на первом этапе – при заключении договора об участии в фонде финансирования строительства или предварительного договора купли-продажи, или же непосредственно перед регистрацией права собственности. Не подписали договор о содержании дома – дальше в ход могут пойти разные ваши «ошибки». Застройщик может расторгнуть с вами договор формально – за невыполнение определенных его условий.

Совершенно невинные пункты относительно порядка подписания актов приема-передачи или же организации встречи у нотариуса для подписания основного договора могут стать основанием для лишения вас собственности.  Как правило, инвестор обязан подписать акты приема-передачи квартиры и/или основной договор купли-продажи в течение определенного срока с момента ввода дома в эксплуатацию или регистрации права собственности на квартиру на застройщика. Например, застройщик может просто не сообщить неугодному инвестору об этом моменте, уклоняться от прямых контактов и запросов. После истечения определенного срока инвестор может узнать, что договор расторгнут, объект инвестирования откреплен, а может уже и продан другому лицу.

Ваш договор может прятать в себе и другие потайные ходы для застройщика, поэтому перед его подписанием договор лучше изучить с адвокатом.

-Жильцы не хотят подписывать договор с конкретным ЖЭКом, но застройщик давит и грозится не отдать жилье. Что делать?

-Конечно, можно сесть с застройщиком за стол переговоров, если инвесторы действуют сплоченно и организованно. Однако стоит помнить о том, что преимущество не в пользу инвесторов, поэтому лучше сначала получить квартиру в собственность на условиях застройщика, а потом идти в бой. Этот путь с наименьшими потерями для инвестора.

Во избежание манипуляций со стороны застройщика лучше самостоятельно мониторить ввод дома в эксплуатацию и не ждать обещанного сообщения от застройщика. Может оказаться, что оно было совершено в региональной газете, о существовании которой вы и не догадывались.

Эта информация доступна на сайте ДАБИ по ссылке: https://dabi.gov.ua/declarate/list.php.

Если согласно вашему договору застройщик после этого должен зарегистрировать квартиру в собственность сначала на свое имя, попробуйте получить информацию о состоянии оформления квартиры у застройщика. Направьте ему письменный запрос. Если застройщик медлит с ответом, обратитесь к нотариусу или адвокату, который сможет получить справку из реестра вещных прав на недвижимое имущество. При наличии электронной цифровой подписи вы сможете получить такую справку и самостоятельно на сайте Минюста.

После получения квартиры в собственность инвестор приобретает права самостоятельно распоряжаться ею и общей совместной собственностью вместе с другими жильцами, которые вряд ли будут довольны навязанными тарифами и штрафами. Совладельцам следует сплотиться и создать ОСМД.

-Могут ли владельцы квартир сразу создать ОСМД?

– Инвесторы до момента государственной регистрации права собственности на приобретенные ими квартиры не являются собственниками, а потому не имеют права создавать ОСМД. После того, как появятся первые владельцы, закон требует наявносты определенного количества собственников квартир в доме.

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об ОСМД, учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах может быть проведено после государственной регистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в таком доме.

Только после того, как инвесторы получат свидетельства о праве собственности на более чем 50% квартир и нежилых помещений, можно инициировать процесс создания ОСМД.

-Как создать ОСМД?

-Созыв учредительного собрания осуществляется инициативной группой, состоящей не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений.

Сообщение о проведении учредительного собрания направляется инициативной группой не менее чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания. Уведомление направляется в письменной форме и вручается каждому совладельцу под расписку.

Каждый совладелец (его представитель) при голосовании имеет количество голосов, пропорциональное доли общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

Эта норма закона защищает новоиспеченных совладельцев тогда, когда застройщик еще владеет более чем 50-ю процентами площадей всех квартир и препятствует созданию ОСМД.

Учредительное собрание принимает решение о создании объединения и утверждает его устав.

Государственная регистрация ОСМД проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц. ОСМД считается созданным со дня его государственной регистрации.

-Может ли председателем ОСМД быть человек, не имеющий квартиры в этом доме?

-Закон об ОСМД не содержит требований к лицу председателя и не говорит о том, что он обязательно должен быть собственником квартиры в этом многоквартирном доме.

Совладельцы ОСМД на общем собрании выбирают членов правления объединения, которое является исполнительным органом ОСМД.

Правление должно осуществлять руководство текущей деятельностью ОСМД и имеет право принимать решения по вопросам деятельности ОСМД в пределах, определенных уставом (ч. 17 ст. 10 Закона об ОСМД).

Из своего состава правление избирает председателя правления ОСМД и его заместителя.

Итак, если членом ОСМД может быть только собственник квартиры или нежилого помещения в доме, то председателем правления может стать любое лицо, выбранное общим собранием в состав правления. Нет единого мнения, целесообразно ли привлекать лицо “со стороны”.  Иногда ни у кого из совладельцев нет соответствующих навыков, квалификации, опыта или времени для выполнения функций председателя. И довольно часто именно совладелец как никто другой заинтересован в скорейшем решении проблем своего дома.

– Напоследок дайте советы владельцам квартир, которые столкнулись с теми или иными нарушениями со стороны своего застройщика. Каков алгоритм их действий?

-Есть различные юридические механизмы покупки квартиры в новостройках. Для каждого механизма необходим свой алгоритм действий. Его может посоветовать специалист, ознакомившись с документами, которые вы подписали.

Поделитесь полезной информацией с друзьями: