Перевірка квартири перед купівлею: на що звернути увагу

#купівля квартири

Купівля власної нерухомості — це, як правило, довгоочікувана та приємна подія. Однак емоції повинні відійти на другий план у всіх питаннях, які стосуються перевірки об’єкту та його власника. Будьте готові ретельно вивчити правовстановлюючі документи та договори, звернутися до відкритих реєстрів органів влади, вивчити усю доступну інформацію в інтернеті. Звичайно, краще, якщо вашу угоду на всіх етапах супроводжуватиме фахова допомога юриста. У будь-якому випадку, перед купівлею квартири вам варто знати, коли і на що звернути увагу.

Як перевірити квартиру на первинному ринку

Купівля квартири на первинному ринку може бути прибутковим капіталовкладенням, а може обернутися великими проблемами та втраченими коштами. Останніх випадків настільки багато, що в Україні навіть була створена Асоціація допомоги постраждалим інвесторам — громадська організація для захисту прав усіх, хто вклав гроші і не отримав житла. Найчастіше це стається через визнання забудовника банкрутом або через проблеми з дозволами на будівництво та землю. Які кроки допоможуть убезпечити себе під час угоди на первинному ринку?

Етап І. Перевіряємо відкриті джерела.

Вивчіть інформацію про забудовника в інтернеті. Скористайтесь сайтом Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, огляньте новини про вашого забудовника в медіа, на порталах з нерухомості, зайдіть на форуми його інвесторів або власників житла у вже зданих ним будинках. Так ви зможете дізнатися не лише про репутацію забудовника, але й про те, чи вчасно здавалися його попередні об’єкти та в якому стані. Обов’язково поспостерігайте за будівництвом, оцініть його темпи, кількість працівників, наявність будівельної техніки на майданчику.

Перевірте компанію-забудовника на сайті Міністерства юстиції. Отримавши відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, ви знатимете засновників, статутний капітал та дату створення компанії. Цей крок також дасть зрозуміти, чи не є компанія банкрутом, чи не відкриті проти неї виконавчі провадження.

Перевірте компанію в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Таким чином ви дізнаєтесь, коли і в яких судових процесах компанія брала участь — іноді це може суттєво вплинути на рішення щодо купівлі.

Перевірте ділянку у Публічній кадастровій карті України. У ній міститься інформація, кому належить ділянка, на якій ведеться будівництво, та що важливо – її призначення. Воно має бути для будівництва багатоквартирних будинків. Буває, що будівництво ведеться на ділянках, що належать комунальній власності міста. Тоді в місцевої ради або адміністрації потрібно буде запросити, чи здана ця ділянка в оренду вашому забудовнику і на який термін.

Етап ІІ. Вивчаємо документи забудовника.

Прийшовши на зустріч до забудовника, запросіть у нього документи:

  • Ліцензію на будівельні роботи
  • Містобудівні умови й обмеження
  • Дозвіл на будівництво будинку
  • Документи на землю
  • Проект житлового комплексу та його експертизу
  • Декларацію про початок будівельних робіт
  • Технічні умови на підключення комунікацій (окремо електрику, водопостачання, водовідведення, газопостачання).

Усі вони повинні бути у нього в наявності та надаватися на вашу вимогу. Звичайно, можна спробувати їх отримати і в організацій, якими вони були видані. Але сама відмова надати їх на вашу вимогу повинна насторожити. Адже якщо забудовник не хоче їх показувати, вони можуть містити інформацію, яка відштовхне вас від угоди.

Ретельно вивчіть договір. В Україні не існує єдиного зразка договору про купівлю нерухомості на первинному ринку. Це може бути інвестиційний договір, договір купівлі-продажу майнових прав, договір пайової участі в житлово-будівельному кооперативі, попередній договір купівлі-продажу. Однак в будь-якому разі в ньому мають бути вказані вартість квартири, дата введення об’єкту в експлуатацію, права і обов’язки сторін, умови розірвання договору. Особливо звернуть увагу на порядок виплати розстрочки та відсоток за прострочення. Підписуючи договір, ніхто не планує прострочувати платежі, але якщо таке все ж трапляється, краще бути убезпеченим від величезних відсотків за прострочку.

Обов’язково зверніть увагу на все, що написано мілким шрифтом. Краще взяти типовий договір для вивчення додому, а прийшовши його підписувати, ретельно звірити з оригіналом.

Підписуйте акт прийому-передачі тільки, коли впевнитесь у якості робіт. Приймаючи квартиру від забудовника, перевірте, чи виконані всі передбачені у договорі роботи. Адже після того, як ви підпишете акт прийому-передачі, забудовник не прийме від вас жодної претензії. Якщо якісь роботи не виконані або виконані неякісно, складайте акт про порушення і вимагайте виправлення. Підписуйте акт прийому-передачі тільки після того, як забудовник виконає всі свої зобов’язання, інакше доведеться виправляти недоліки за власний рахунок.

Читайте також: Інвестиції у нерухомість: як змусити гроші працювати на вас?

Купівля квартири на вторинному ринку що потрібно знати

Більшість покупців віддають перевагу квартирам на вторинному ринку. Однак і тут можна потрапити в халепу, якщо перед угодою не перевірити продавця та сам об’єкт.

Етап І. Перевіряємо продавця.

Фахівці не радять вести переговори та укладати угоди про продаж квартири з уповноваженою особою, лише з самим власником. Угода з уповноваженою особою згодом навіть може бути визнаною недійсною. Тому найпершим чином переконайтесь, що перед вами дійсно власник квартири. Якщо ви все ж таки маєте справу з довіреною особою, обов’язково зв’яжіться з самим власником, щоб дізнатися про достовірність його намірів, і наполягайте на його особистій участі в угоді.

Не соромтесь ретельно роздивитися паспорт людини, з якою маєте справу. Перевірте, чи вчасно вклеєні фото, чи є відмітки про судимість.  Пам’ятайте, що знаючи паспортні дані, будь-яку людину можна перевірити на сайті Державної міграційної служби, а за ідентифікаційним кодом — на сайті Державної податкової служби. Не забувайте і про можливості соціальних мереж.

«Звертайте увагу на терміновість угоди, коли інша сторона квапить вас із підписанням договору, не даючи при цьому достатньо часу для вивчення документів або передачу таких документів на вивчення юристу», — розповідає адвокат Адвокатського бюро «Ципін і партнери» Тетяна Войнова.

Етап ІІ. Перевіряємо квартиру.

Ознайомтесь із правовстановлюючим документом. У власника квартири має бути один із документів: договір купівлі-продажу (дарування, міни), свідоцтво про право на спадщину або рішення суду. Будь-який з цих документів засвідчує право на квартиру, однак він повинен бути обов’язково в оригіналі. Копія, навіть засвідчена нотаріально, не гарантує надійності.

Якщо власник змінювався після 2013 року, запросіть дані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Цей реєстр існує лише з 2013 року, тож інформація про об’єкт у ньому буде відображатися, якщо з цього часу стосовно об’єкту проводились якісь дії. Стосовно усіх даних до 2013 року доведеться звертатися в БТІ. Цей реєстр корисний передусім тим, що в ньому відображається інформація з Єдиного реєстру заборони відчуження об’єктів нерухомого майна та з Державного реєстру іпотек. Таким чином можна впевнитись, що стосовно квартири не укладалися договори довічного утримання, договори про заставу нерухомого майна, не було накладення арешту.

Перевірте квартиру в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Це дає змогу переконатись, що квартира не є предметом судових спорів.

Уточніть прописаних осіб. На момент угоди у квартирі має бути прописаний лише власник, з яким ви підписуватимете угоду. Довідку про прописаних осіб можна запросити в Центрі надання адміністративних послуг. Краще також взяти виписку з історією реєстрації у квартирі усіх осіб, адже може виявитися, що когось виписано через перебування в місцях позбавлення волі. Тоді людина, повернувшись, може поновитися у прописці в квартирі через суд.

Перевірте комунальні борги. Ввівши прізвище хазяїна або будь-кого з прописаних осіб в Єдиний реєстр боржників, можна дізнатися, чи немає у квартири боргів за комунальні послуги.

Етап ІІІ. Укладаємо договір.

Згідно із статтею 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Законодавство України також вимагає обов’язкового проведення оцінки нерухомості. Сума, в яку оцінили квартиру, заноситься в Єдину базу звітів з оцінки майна та є основою для оподаткування угоди купівлі-продажу.

Під час оформлення угоди продавець зобов’язаний передати покупцю технічний паспорт на квартиру, в якому вказуються параметри житла. Перевірте, чи збігаються вони з тим, що є в дійсності, чи не проводились перебудови та добудови, які не оформлені належним чином.

Якщо у квартири кілька власників, для здійснення угоди потрібна буде нотаріально затверджена згода кожного з них. Також свою згоду на продаж повинен надати чоловік або дружина продавця, якщо він знаходиться в законному шлюбі. Якщо ж власнику не виповнилося 18 років, дозвіл на продаж квартири має надати місцевий орган опіки і опікування.

«На практиці клієнти часто звертаються до юристів тоді, коли проблеми вже виникли. Однак, щоб уберегти себе від зайвих турбот і витрат, краще це зробити перед покупкою нерухомості — досвідчений фахівець вчасно зверне увагу на приховані, на перший погляд, деталі », — зазначає адвокат Адвокатського бюро «Ципін та партнери» Тетяна Войнова.

Підходьте до справи придбання нерухомості без поспіху, ретельно зваживши та дослідивши всі ризики. А краще довірте цю справу професіоналам-юристам, і тоді ніщо не зможе затьмарити вашої радості від тепла та затишку нової оселі.

Читайте також: 

Як зареєструвати право власності на нерухомість в Україні

Нерухомість у спадок: спадкоємці, документи і податки

Поділіться корисною інформацією з друзями: