Оподаткування нерухомості: гра на підвищення

Розміри цієї податі, яку наразі сплачують звичайні громадяни за 2015 рік за житлову площу, становлять не більше 2%, а за нежитлову (вперше в історії незалежності) — не більше 1% мінімальної зарплати. Проте юридичні особи вже «працюють» за новим податком, який у 2016 році становить 3% «мінімалки», і сплачують його наразі за окремими графіками

З 1 по 30 липня, як повідомляють у Державній фіскальній службі (ДФС), більшість фізосіб повинна сплатити податок на житло та нежитлові приміщення за 2015 рік.

Як відомо, «доля» податку на нерухомість існує ще з 1 січня 2013 року, коли його й було фактично введено в нашій країні. Цей податок стягується з нерухомого майна, яке відмінне від земельної ділянки. Його почали сплачувати як фізичні, так і юридичні особи, зокрема, нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової нерухомості.

Окрім житлової, ще сплатимо за нежитлову

За словами юриста «Центр Конфліктології і Права» Марини Суткович, оскільки тоді в 2013 році було введено великі пільги (не оподатковувалась площа квартир до 120 кв. м, будинків – до 250 кв. м), а ставка податку не перевищувала 1%, мало кого з громадян він взагалі зачепив.

Через незначне висвітлення даного питання в ЗМІ, більшість громадян на сьогоднішній день залишилась непоінформованою і не знає про те, що є платниками цього податку. Попри це, зміни до Податкового кодексу (далі – ПК) приймаються досить часто, неоподатковуваний поріг зменшується, а ставка податку збільшується. Тому для декого могло стати несподіванкою отримання податкового повідомлення-рішення про сплату податку (далі — ППР), що мало б надійти до 1 липня, — зазначає правник

За її словами, громадянам варто знати, що відтепер окрім житлової нерухомості податок доведеться сплатити за нежитлову нерухомість, до якої окрім готельних, офісних та торговельних будівель, належать господарські (присадибні) будівлі: сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо.

Звільнено від оподаткування гуртожитки, окремі промислові та сільськогосподарські будівлі, будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів, будівлі дитячих будинків сімейного типу, а також будь-яку житлову нерухомість, що визнана уповноваженими органами як непридатна для проживання (аварійне житло). Не будуть сплачувати податок органи державної влади, релігійні організації, власники малих архітектурних форм, що використовуються малим та середнім бізнесом, діти-сироти та окремі інші пільгові категорії платників.

І у принципі, хоча сплата податку на нерухомість є нормальною практикою для розвинутих країн, його механізм в Україні є досить несправедливим, бо розраховується виходячи з площі майна. Тож 1 кв. м в старому будинку і новому обкладається однаковим податком. Натомість у більшості європейських країн базою є оціночна вартість майна.

У невигідне становище потрапили і власники садових та дачних будинків. Справа в тому, що ПК відносить ці будинки до об’єктів житлової нерухомості (п.п. 14.1.129 ст. 14 ПК), але не відносить їх до житлового будинку, а пільга передбачає звільнення від оподаткування певної площі не усіх об’єктів житлової нерухомості, а лише квартир і житлових будинків. Хоча у 2014 році садовий та дачний будинок взагалі не були об’єктом оподаткування, — додає пані Суткович

Складна схема обрахувань

Яким же чином нараховується цей податок та які пільги мають громадяни при його справлянні?

Базою оподаткування є загальна площа об’єкту нерухомості. Інформація про неї міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо власників майна (житлової і нежитлової нерухомості). Податок, який мають сплачувати громадяни, нараховується органами Державної фіскальної служби на підставі інформації із вказаного реєстру.

Ставка податку встановлюється органом місцевого самоврядування самостійно. Також ці представництва влади на місцях (сільські, селищні, міські ради та ради об’єднаних територіальних громад) мають право встановлювати додаткові пільги щодо оподаткування нерухомості.

Квадрати оподаткування

ПК передбачено пільги зі сплати податку (пункт 266.4 ПК України). Так, станом на сьогодні (враховуючи зміни в сторону розширення бази оподаткування і зменшення неоподаткованої площі зменшення бази оподаткування, про що ми писали на початку матеріалу) не оподатковуються:

квартири/квартира незалежно від їх кількості, що мають житлову площу до 60 кв. метрів;
для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — до 120 кв. метрів;
для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), — до 180 кв. метрів.

Розглянемо кілька практичних прикладів. Приміром, власник квартири площею 50 кв. метрів не сплачуватиме нічого, оскільки площа такої квартири є нижчою за встановлений законодавцем «пільговий поріг». Власник квартири площею 90 кв. метрів сплачуватиме податок за 30 кв. метрів (90 – 60).

Власник будинку площею 180 кв. метрів сплачуватиме податок за 60 кв. метрів (180 – 120). Якщо у особи одночасно у власності є будинок площею 150 кв. метрів і квартира площею 100 кв. метрів, база оподаткування становитиме 130 кв. метрів (150 + 100 – 180). Варто закцентувати увагу також на тому, що дану пільгу (згідно із п.п. 266.4. ст. 266 ПК) надано лише фізичним особам не залежно від статусу резидент чи нерезидент. У цьому випадку різниця (або сума оплачуваних кв. метрів) становить 70 кв. метрів і саме з цього показника відбувається вирахування оподаткування.

У випадку, якщо площа квартири перевищує 300 кв. метрів або площа будинку перевищує 500 кв. метрів — громадянин (згідно із п.п. “ґ” п.п. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 ПК ) має сплатити додатково до 3% від мінімальної заробітної плати ще 25 тис. грн за кожен об’єкт нерухомості. Підпунктом “ґ” дану статтю доповнено Законом № 909-VIII від 24.12.2015 і він набув чинності 1 січня 2016 року. Це означає, що за такими новаціями фізичні особи сплачуватимуть податок за 2016 рік в 2017 році. Для юридичних осіб дана норма вже діє.

Наведемо ще деякі приклади обрахувань цього податку. Приміром, якщо у власності громадянина знаходиться квартира площею 90 кв. метрів, він має сплачувати податок із розрахунку 30 кв. метрів (90 — 60=30). Отримана «оподатковувана площа» помножується на податкову ставку (її розмір, нагадуємо, встановлює орган місцевого самоврядування – у розмірі від 0 гривень до 24 гривень 36 коп.). Якщо ставку буде встановлено у максимальному розмірі 2% (на сьогодні) – необхідно сплатити 730 гривень 80 копійок (30 * 24,36).

Начальник відділу адміністрування майнових податків департаменту доходів і зборів з фізичних осіб Державної фіскальної служби (ДФС) Юрій Тимощук зазначає, що не змінився механізм визначення площі, що підлягає оподаткуванню, у разі володіння кількома об’єктами. Цю подать обчислюють з огляду на сумарну загальну площу таких об’єктів (зменшеної на неоподатковувану площу) і відповідної ставки податку.

У тому разі, якщо житлові та нежитлові приміщення знаходяться у спільній сумісній власності декількох осіб (поділеної між ними у натурі), то кожна з них і є платником податку за належну їй частку (тобто має право на пільгу – Ред). Якщо об’єкт перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але його не поділено у натурі, платник податку — одна з таких осіб-власників, визначена за їхньою згодою, якщо інше не встановив суд, — уточнив він.

Не чекайте платіжку, а самі йдіть, бо будуть штрафи

Як зазначають юристи, хоча фізичним особам суму податку обчислює Державна фіскальна служба, варто бути на сторожі, якщо ваша нерухомість перевищує неоподатковувану площу, а ППР Вам не надійшло. Уявімо, що загальна площа квартири становить 61 кв. м. Така особа користується пільгою в 60 кв. м, а тому має заплатити за 1 кв.м – до 24,36 грн, залежно від того, яку ставку встановила Ваша місцева рада.

Може виникнути ситуація, коли сума податку, яку Ви маєте сплатити, є меншою, ніж сума, яку необхідно витратити на конверт, марку та папір, на якому надрукована платіжка. Обов’язок спалити податок за Вами залишається, а от чи виконає свій обов’язок фіскальна служба і чи здійснить такі витрати – невідомо.

Тож, якщо Вам ППР не надсилалось, а через 60 днів, коли закінчились терміни сплати, надійшла податкова вимога із нарахованим штрафом — Ви можете оскаржити її до адміністративного суду. Фіскальна служба має довести, що ППР Вам надсилалось. Цей документ повинен бути врученим фізичній особі особисто під розписку або надісланий за місцем реєстрації з повідомленням про вручення. Дата отримання ППР має фіксуватись працівником ДФС. При цьому повідомлення про вручення прикріплюється до примірника ППР, який залишився в контролюючому органі.

Але щоб уникнути судової тяганини, у разі ненадходження ППР, радимо Вам самостійно вирахувати податок, помноживши загальну площу свої квартири/будинку на ставку податку. Ставку, яку встановила Ваша місцева рада, можна дізнатись на обласному сайті ДФС або сайті місцевої ради. Там можна знайти і реквізити для сплати. Необхідно пам’ятати, що за несплату податку доведеться викласти гроші на штраф y розмірі 10% боргу при затримці до 30 календарних днів, 20% — при затримці більше 30 календарних днів, — зазначає пані Суткович

Неконкретні питання

Що робити, якщо платник вважає, що податкова інспекція визначила розмір податкового платежу неправильно? ПК наголошує, що платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних, зокрема, щодо розміру загальної площі об’єктів нерухомості, права на користування пільгою із сплати податку, розміру ставки податку, нарахованої суми податку. У разі виявлення помилок або розбіжностей проводиться перерахунок суми податку, а податкова інспекція надсилає (вручає) платнику нове податкове повідомлення-рішення. При цьому старе рішення вважається скасованим.

Податок сплачується за місцем розташування нерухомості і зараховується до відповідного місцевого бюджету. У сільській місцевості сплачувати податок можна через касу сільської ради. Громадяни зобов’язані сплатити податок протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення.

Може бути так, що пересічні люди зроблять чомусь висновки, що законодавцем не зовсім коректно вживається словосполучення «податкова пільга». Так, приміром, можна «читати», якщо від оподаткування звільняється абсолютно вся площа певного розміру (60 кв. метрів для квартир та 90 кв. метрів для будинків) — то повинно йтися про податкову знижку. До речі, саме так думають люди і саме так вони описують своє бачення на різних форумах щодо справляння цього податку.

30.1. Податкова пільга — передбачене податковим та митним законодавством звільнення платника податків від обов’язку щодо нарахування та сплати податку та збору, сплата ним податку та збору в меншому розмірі за наявності підстав, визначених пунктом 30.2 цієї статті.

30.2. Підставами для надання податкових пільг є особливості, що характеризують певну групу платників податків, вид їх діяльності, об’єкт оподаткування або характер та суспільне значення здійснюваних ними витрат.

А податкова знижка відповідно до п.п. 14.1.170 ст. 14 ПК:

податкова знижка для фізичних осіб, які не є суб’єктами господарювання, — документально підтверджена сума (вартість) витрат платника податку-резидента у зв’язку з придбанням товарів (робіт, послуг) у резидентів-фізичних або юридичних осіб протягом звітного року, на яку дозволяється зменшення його загального річного оподатковуваного доходу, одержаного за наслідками такого звітного року у вигляді заробітної плати, у випадках, визначених цим Кодексом;

Тобто в розумінні ПК зменшення бази оподаткування (загальної площі нерухомості) на певну величину є справді пільгою.

Також, часто-густо люди вважають, що не зовсім справедливим видається «пільга» щодо звільнення від оподаткування площі у розмірі 180 кв. метрів у випадку, якщо у власності громадянина знаходиться одночасно і квартира, і будинок. Адже очевидно, що громадянин може проживати лише в одному місці (навіть тимчасово), а отже – інше місце ним або не використовується, або використовується для отримання інших вигод. Податки мають стимулювати використовувати власність ефективно.

І зовсім абсурдно, приміром, на думку одного із платників податків, яка висловила свою думку на одному із податкових форумів, виглядає ситуація, коли громадянин, який володіє «хрущовською» квартирою 47 кв. метрів та садовим будиночком 20 кв. метрів, повинен буде сплатити податок за 20 кв. метрів (адже садовий будинок – це не будинок в розумінні Податкового кодексу). А іншого громадянина, який володіє новесенькою квартирою 90 кв. метрів та повноцінним будинком 90 кв. метрів – буде звільнено від оподаткування взагалі, оскільки йому надається пільга у розмірі 180 кв. метрів.

Вочевидь, такий несправедливий з соціальної точки зору механізм «придумано» спеціально для заможних громадянин, які мають у володінні і квартири, і будинки одночасно.

Чому всі ці особливості не було враховано? Законодавець, вочевидь, врахував обґрунтування фіскальних органів щодо зручності адміністрування, але зовсім проігнорував ту обставину, що в переважній більшості будинків і квартир живуть «маленькі українці», які є бідними або взагалі знаходяться за межею бідності.

Згідно з теорією оподаткування, будь-який податок лише тоді є доцільним і обґрунтованим, якщо у нього є так зване «джерело сплати». Приміром, джерелом сплати податку на прибуток є прибуток, що отримує підприємство. Немає прибутку — немає і податку. Або джерелом сплати податку на доходи фізичних осіб є будь-які доходи цих осіб (це можуть бути заробітна плата, виплати за договором підряду, виручка від реалізації виготовленої сільськогосподарської продукції, процентні виплати за розміщені депозити тощо).

Податок на нерухомість, вочевидь, наявністю «джерельної бази» абсолютно для всіх платників похизуватися не зможе. В нашій державі проживає досить багато пенсіонерів, які володіють певною нерухомістю, але отримують мінімальну пенсію (яка фактично не здатна задовольнити навіть мінімальні фізіологічні потреби). Порада для таких громадян продавати нерухомість та купувати меншу за площею – є майже нереалістичною і навіть негуманною.

Для кого ще створити особливий пільговий «режим»?

Обґрунтовуючи необхідність запровадження оподаткування квартир і будинків, високопосадовці посилалися на доцільність фінансової децентралізації (місцеві бюджети мають отримувати більший обсяг надходжень і фінансувати більший обсяг публічних благ), а також на досвід європейських країн. На наш погляд, ці аргументи є примітивною маніпуляцією. Країна може стати багатшою лише в результаті ефективнішої економічної діяльності, а не шляхом запровадження нових податків та зборів, які є лише елементом перерозподілу.

Європейський досвід, на наш погляд, слід активно використовувати лише тоді, коли переважна більшість українських громадян будуть жити за «європейськими стандартами», у тому числі отримувати зарплату «європейського рівня». Приміром, законодавчо встановлений рівень мінімальної заробітної плати: у небагатій Іспанії – 748 євро, у Греції, яка переживає фінансову кризу – 877 євро, у Бельгії – 1444 євро.

Тому цілком доречно, що чимало представників органів місцевого самоврядування, особливо у так званих депресивних регіонах, встановили нульову ставку оподаткування нерухомості, і взагалі звільнили від оподаткування дачні будиночки та допоміжні приміщення (погреби, сараї, літні кухні тощо).

Цікаво простежити рішення органів місцевого самоврядування великих міст щодо ставок оподаткування. У Вінниці, Запоріжжі, Івано-Франківську та Харкові, згідно рішень міських рад, ставка податку на нерухомість становить 2%, у Хмельницькому, Черкасах, Чернівцях, Дніпропетровську та Києві – 1%, у Львові та Житомирі – 0,5%, в Ужгороді – 0,4%, у Кіровограді – 0,1%. Але зрозуміло, що ці ставки можуть у будь-який змінюватися.