Продаж української землі: хто, скільки та навіщо

Нещодавно Президент України Петро Порошенко повідомив, що цілком можливо, з 1 січня 2017 року буде скасовано мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Проте цю (чергову, до речі) заяву було зроблено якось непомітно, впівголоса, що доводить — ринок землі з Нового року в Україні так і не відкриється

Та чи потрібен українцям вільний продаж земель? Що взагалі відбувається з ринком землі в Україні? Які позитиви та негативи чекатимуть на державу та її населення, якщо земля сільгосппризначення вільно переходитиме з рук у руки?

Бажання є, а ресурсів обмаль

Передусім, звернімо увагу на прикметну думку більшості експертів про те, що нині інфраструктура готова до запровадження прозорого механізму купівлі-продажу землі сільгоспкористування на 70-80%.

Так, за словами завідуючого кафедрою проектування Національного університету біоресурсів та природокористування Андрія Мартина, готовність ринку висока, але водночас украй необхідно вдосконалювати кадастрову та реєстраційну системи:

У нас є чимало недоліків кадастру: багато помилок та проблема їх виправлення. В кадастрах інших країн також існує чимало помилок, проте там вони досить швидко виправляються. А у нас — ні. Також зазначу, що в кадастрі не відображається інформація про координати меж та деякі інші характеристики паїв. Це документ наразі надмірно монополізовано і комерціалізовано. Так, отримати витяг із нього є доволі великою проблемою, — зазначає пан Мартин

Однак попри це, кадастр успішно обслуговує ринок оренди, на якому є «присутніми» до 5-ти мільйонів договорів.

В Україні жваво функціонує також і Державний реєстр прав на нерухоме майно, що його було запроваджено ще в повоєнний період і що до нього вже внесено понад 1,5 мільйони об’єктів та понад 25 мільйонів земельних ділянок. Усього більше 29-ти мільйонів га колишніх колгоспних земель було надано приватним власникам. Звідси: вже давно практично кожен сьомий українець став власником земельного паю.

Для відкриття ринку землі, як вважають деякі експерти, також готова й оцінка. Наразі в держреєстрі зареєстровано понад 2,5 тисячі фахівців з експертно-грошової оцінки земельних ділянок. Також, за словами Андрія Мартина, є фахівці і з проведення торгів.

Але топтання на місці — це не тільки відсутність будь-яких позитивних зрушень, але й зрушень узагалі.

Земля «в тіні»

Так, за словами голови Земельної спілки України Андрія Кошиля, фактично вся сільгосп. земля перебуває в тіні:

Просто є тінь сіра. А є й повна. Оминати на законних підставах мораторій також можна двома шляхами. Перший з них — укладання договорів емфітевзису. Це, по суті, дуже схоже на купівлю-продаж, проте має свої відмінності. Другий — продаж корпоративних прав підприємств, які уклали договори оренди із власниками паїв. Схема з продажу корпоративних прав була популярною на початку 2000-х років — тоді укладали договори оренди на 10-49 років. Наразі такого вже немає: ніхто, очікуючи на відкриття ринку землі, на це не йде. Тому й парламент пішов на таке рішення, як обмеження мінімального терміну оренди землі сімома роками

За словами пана Кошиля, попри різні схеми, що існують наразі в обхід мораторію, масового скуповування землі в Україні не відбулося. Люди вичікують, коли вільний ринок землі відкриється…

Тому не такий страшний чорт, як його малюють — різні експерти лякали, що це відбудеться. Та, мабуть, навіть після відкриття ринку землі, це не стане масовим. Дійсно, українців лякали, що прийде великий бізнес і все змете на своєму шляху. Проте інтересів до цього в наших олігархів, як зазначають експерти, не надто багато. Так, не буде цього через те, що нині земельні масиви, за великим рахунком, є роздрібненими між невеликими власниками паїв. Латифундистам (Латифундія — велике приватне земельне володіння. В Стародавньому Римі — велике господарство, засноване на рабській праці. — Ред.) просто невигідно мати з цим справу — складати їх «до купи».

Натомість самі люди, які обробляють землю — аграрії — вважають, що Україна поки не готова до відкриття цього вкрай важливого ринку. Запровадження ринку сільськогосподарських земель в умовах економічної кризи без належних інструментів захисту родючості землі перетворить Україну на сировинну латифундію, а українців — на рабів.

Бесплідний ґрунт законодавства

Саме про це нещодавно заявив голова Аграрної партії України Віталій Скоцик:

Влада в умовах кризи повинна займатися стимулюванням виробництва, що дасть роботу і збільшить доходи громадян. Цього немає. За останні півтора року закрилося 500 тисяч підприємств, 2,5 мільйони українців втратили роботу. Українець живе на 1,5 долара в день. Приблизно на таку ж суму виживають жителі найбідніших африканських країн. Треба займатися стимулюванням економіки. Натомість влада розглядає ринок землі, як спосіб наповнення бюджету. Українців вже пограбували на початку 1990-х, коли вся промисловість опинилася у руках кількох сімей. Тепер те саме хочуть зробити із землею. Україну прагнуть перетворити у напівфеодальну сировинну латифундію, де більшість людей будуть кріпаками

Експерт називає і три головні передумови запровадження ринку земель. По-перше, Україна потребує законодавчої бази, що забезпечить цивілізований обіг земель сільськогосподарського призначення, гарантуватиме захист родючості землі та збереження площ родючих чорноземів, обмежуватиме власність однієї родини до 300-500 га та заборонятиме землеволодіння іноземцям.

Як зазначає пан Скоцик, за ефективністю використання землі має слідкувати спеціальна структура — Земельний банк. Слід додати, що саме цей банк було створено, проте його закрили. Тобто такої структури в нас наразі немає.

По-друге, потрібна зрозуміла і прогнозована економічна політика, коли податки стимулюватимуть, а не вбиватимуть виробництво. Коли людина зможе взяти довготривалий кредит під 5-7 % річних, щоб мати змогу обробляти землю. По-третє, завершити судову реформу і суттєво знизити рівень корупції. Поки немає справедливого судочинства — не буде нормального вільного ринку. Також питання впровадження ринку землі обов’язково має бути винесено на референдум, — вважає аграрний політик

Проти відкриття ринку землі виступають інші дуже відомі люди. Так, за словами народного депутата України, екс-керівника агрохолдингу «Нібулон» Андрія Вадатурського, можливо, в теорії все виглядає непогано:

Земля стане власністю, підуть інвестиції, створяться нові робочі місця, буде значно підвищено продуктивність праці тощо. Але ми доки не готові до ліберального ринку із вільним доступом до нього іноземних інвесторів. На сьогодні вартість землі мінімальна. Не можна продавати її за найнижчими цінами у світі

На думку народного депутата Леоніда Козаченка, в більшості дискусій про вільний ринок землі його дивує те, що в ній не беруть участі безпосередньо власники паїв:

Говорять про це експерти, вчені, представники аграрних об’єднань та холдингів, проте не звичайні селяни, які отримали ділянки. Я виділяю в цьому важливому питанні чотири ключових аспекти. Так, по-перше, хто має право купувати землю? З досвіду європейських країн, треба внести десятирічний мораторій на купівлю іноземцями. По-друге, максимальний розмір земельної ділянки. Взагалі: чи потрібно його обмежувати? По-третє, хто має пріоритет: місцевий мешканець, українець загалом чи орендар? І, по-четверте, адміністрування процесу купівлі-продажу не повинно проводитися наскрізь корумпованими чиновниками. А це, на жаль, присутнє, — вважає він.

Усе — лише балачки?

Та й узагалі, для кого вигідний (а для кого — ні) мораторій на продаж сільськогосподарської землі? Як вважає юрист ЮК «Центр Конфліктології і Права» Тетяна Журавель, на це питання наразі немає однозначної відповіді:

Мораторій — це певний запобіжний захід, покликаний на захист земель, які на законодавчому рівні (Конституція, Земельний кодекс) є національним багатством. І нашим завданням є правильно, виважено розпоряджатися цим багатством. Тому, однозначно, земельні відносини, ставлення до них, потребують змін і розвитку.

Швидше за все, ринок землі не буде відкрито з 1 січня 2017 року. Питання про його відкриття обговорюється ще з 2002 року, часу прийняття Земельного кодексу, і вже не одноразово дата зняття мораторію переносилася. Зараз партія «Батьківщина» зареєструвала законопроект, яким пропонує продовжити мораторій до 2021 року. Цей ринок може бути відкрито з 2017 року лише за умови доопрацювання та прийняття важливих змін до цих законів, як наприклад, про обіг земель сільгосппризначення. Відсутній також вичерпний земельний кадастр. Зараз у країні війна, і зняття мораторію, будьмо відвертими, не на часі. Це складний процес, який потребує осмислених рішень, — зазначає юрист

Чимало експертів переконані, що відкриття ринку землі не призведе до негативних наслідків та взагалі до таких, що їх не можна буде виправити. По-перше, протягом двох років приватизації підлягатиме лише державна земля. Це дуже важливе та клопітливе питання.

За словами голови Держгеокадастру Максима Мартинюка, ці землі продаватимуть через аукціони:

За цей час ми побачимо, як функціонує ринок, його інфраструктуру, як себе поводять покупці. Також нами буде виправлено законодавчі недоліки. Лише після цього ми знімемо загальний мораторій на продаж земель сільгосппризначення. Є багато спекуляцій у питаннях допуску чи не допуску до ринку землі іноземців. З огляду на те, що нині навіть не всі країни ЄС пускають до володіння землею іноземних громадян, можна це питання також позитивно вирішити. Також врешті-решт ми повинні вирішити питання обмеження концентрації кількості земель в одних руках — 200 гектарів. Я вважаю, що це стане перепоною для створення так званих лендлордів

Хто землю береже, а хто продає лише

Погоджується зі своїм колегою й юрист Тетяна Журавель:

Якщо питання стоїть у продажу землі саме іноземцям, можна для початку запровадити певні квоти на кількість

Пані Журавель також наголошує, що ніхто не змушує відразу після зняття мораторію продавати землі будь-кому, тим більше, іноземцям.

Слід сказати, що, дійсно, в європейських країнах, де земля вже давно є товаром, існує досить складна система на обмеження її купівлі. Приміром, у Франції, де землю не можна купити без спеціального дозволу місцевої влади. Чи повинні бути такі обмеження на продаж землі в Україні?

Такі обмеження є гарантією збереження і правильного використання земельних ресурсів. Одним із моментів, чому в нас ще не зняли мораторій, є неузгодженість в обмежувальних заходах, недовіра до їх дієвості.

По-перше, можна спробувати зняти мораторій спочатку в кількох областях, аби у випадку прорахунків їх було легше усунути. Повинен бути контроль за цим процесом: громадськості, органів місцевого самоврядування.  Також не можна дозволити продаж земель за безцінь. У будь-якому випадку, не можна допустити виникнення ситуації, за якої людина, яка бажає сама використовувати землю, змушена буде її продати. Необхідні гарантії збереження певної обов’язкової кількості землі, — зазначає юрист Тетяна Журавель

І знову виникає важливе питання щодо кількості землі, що може потрапити в одні руки. На думку Андрія Кошиля, максимальні площі на одного покупця мають визначити аграрні науковці з урахуванням багатьох факторів: кліматичних, родючості ґрунтів, економічних показників.

Щодо кола покупців, то слід розуміти (а це в нас погано якраз і розуміють — Авт.), що допуск до ринку юридичних осіб може призвести до активного вливання капіталу, зокрема й іноземного. Дехто вважає, що треба надавати право купувати землю лише особам, які мають вищу аграрну освіту або проживають у сільській місцевості. Але, як на мене, то це шкідливі обмеження, які спровокують корупцію, — резюмує він

І тут з паном Кошилем на рахунок інвестицій згодна Тетяна Журавель:

Інвестиції однозначно будуть. Тому що, якщо земля буде знаходитись на праві власності, до неї зміниться й ставлення. Так, якщо у великої компанії є ресурси, техніка для обробітку певної території, ця земля в перспективі буде використовуватися не один десяток років, то будуть здійснюватися й відповідні заходи для підвищення родючості, запобіганню її виснаження

Чи всі законодавчі акти наразі є наявними для того, аби безболісно відкрити ринок? Фахівці одностайні — необхідно прийняти закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», проект якого було розроблено Кабінетом міністрів України ще минулого року.

Таким чином, перші кроки до відкриття ринку землі можна зробити найближчим часом. Щоправда, законопроект, про який ми двічі писали вище, навряд чи стане законом до 1 січня 2017 року. Та й суспільство (чимало експертів, які висловлювали свої думки вище), а також — і це найголовніше — агарна еліта та селяни, ще не готові до цього важливого кроку. Хоча чимало з них тримає паї, які вони вже давно бажають продати.

Ігор ГОНТА

Коментарі

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *