Нерухомість в Україні: чому вмирає ріелторський ринок

Від українських ріелторів щораз частіше можна почути: наша професія практично вмирає. Та чи правда це? Непомірні відсотки, політичні зсуви, економічна криза чи застій у галузі будівництва — що насправді “вбиває” вітчизняних ріелторів? Які зміни чекають на ринок нерухомості в Україні? Які труднощі можуть спіткати українців під час купівлі чи продажу житла?

Скупі цифри падіння

Так, якщо ми візьмемо за приклад столицю, то тут наразі працює 150 агенцій із нерухомості з 4 000 тисячами фахівців.

За словами віце-президента Асоціації професійних керуючих нерухомістю Анатолія Топала, якщо порівняти ці цифри з показниками «передвоєнного» 2013 року, то останні будуть вдвічі вищими.

Як свідчить сьогоденна практика, ріелтори не в змозі нормально заробляти навіть на доволі активному нині ринку оренди житла. Так, відомо, що на кожній угоді, залежно від квадратури помешкань, вони отримують від до двох до чотирьох тисяч гривень. Кількість таких угод визначає щомісячний заробіток ріелтора, проте коли на місяць їх усього лише 2-3, про хороші зарплати годі й казати…

Частішають випадки, коли й покупці, й продавці житла не шукають ріелторів, а звертаються до професійних сайтів з нерухомості. А тоді вони цілком самостійно займаються всіма цими справами.

Так, нещодавно до України прийшов російський портал нерухомості, що зробив у нас свого, так би мовити, «клона», де можна за багатьма показниками та вказівками як знайти собі житло, так і швидко його продати.

Звісно, минаючи ріелторів, покупці-продавці значно заощаджують на придбанні нерухомості. Але це лише тенденція, що може швидко (й особливо в нашій країні) зійти нанівець. Та й узагалі, це ще не означає, що звернувшись до таких ресурсів, людина буде застрахована від усіх негативних наслідків, які на неї чатуватимуть під час купівлі-продажу та після цього.

Завжди вимагайте більшого

Дехто з фахівців ринку нерухомості переконаний, що одна з причин продажу житла без посередників — це те, що з юридичної точки зору роль ріелтора закінчується на підписанні договору між сторонами.

Однак, за свідченням юриста, вимагати чогось від ріелтора після підписання договору цілком доречно.

Це й відрізняє укладання угод за посередництвом ріелтора від угод, укладених власноруч, коли вимагати чогось немає від кого:

Ріелтор, який має досвід роботи, напрацьовану клієнтську базу, його знають як гарного фахівця й рекомендують знайомим, не буде братися за сумнівні угоди. Якщо людина бажає зекономити, шукає ріелтора через інтернет або іншим менш надійним способом, то виникає велика ймовірність натрапити на шахраїв.

Щодо регламентування діяльності ріелторів: необхідно на законодавчому рівні прописати вимоги до їхньої освіти, проходження певних курсів та отримання ними сертифікату/посвідчення. Але аби це працювало, має бути одна професійна спілка, яка б відповідала та наглядала за діяльністю ріелторів, — зазначає юрист ЮК “Центр Конфліктології і Права” Тетяна Журавель

На жаль, таких спілок в Україні є лише декілька на центральному рівні. Є ще кілька регіональних. Щодо регламентування діяльності ріелторів на законодавчому рівні, то це питання в Україні обговорюється мало не 5 років, і справа ніяк не дійде логічного кінця.

Ніким не контрольовані відсотки

Законодавчої бази немає, тому й відсотки не нормовано — саме такого висновку можна дійти після клопіткого вивчення діяльності ріелторів.

Так, ще до 2011 року за участі ріелторської громади було виписано законопроект, який вона називала більш-менш прийнятним. Але потім влада “передумала” й під впливом своїх консультантів зробила такий законопроект, де основним моментом стали повноваження державного органу, який регулює ріелторську діяльність. Саме цей орган і мав видавати сертифікати та карати за неправомірну діяльність. Проте законопроект так і не дійшов до першого читання.

Нова ж влада після 2014 року взагалі цим питанням не займалася, та й, слід сказати, що самі ріелторські організації не поспішали цього робити. І це цілком зрозуміло — грянула жорстка криза, стали зачинятися агенції нерухомості, тому було вже не цього.

Як зазначає глава Асоціації фахівців із нерухомості (ріелторів) Сергій Злидень, у той час основну увагу було зосереджено на наданні більш якісної освіти ріелторам та видачі їм відповідних сертифікатів.

Відсутність чіткого та вичерпного законодавства призвела до неконтрольованості відсотків за придбання нерухомості, які беруть собі ріелтори з покупців. Досить справедливо вважає юрист пані Журавель, що відсотка, який би влаштовував всі сторони, не існує:

Проте в західних країнах на законодавчому рівні зазначено 3-6% від вартості договору купівлі-продажу. Щодо людей, яких не влаштовує вартість ріелторських послуг, то завжди є альтернатива – займатися пошуком житла самостійно, адже ніхто не змушує звертатися саме до ріелтора. При цьому потрібно зважати, чи будуть ваші витрати співмірні витраченому, щонайменше, часу, якщо ви не знаєтеся на тонкощах ринку нерухомості

Звісно, що в Україні такі відсотки на законодавчому рівні не встановлені й досі. Але автор статті пам’ятає гарячі дискусії 5-ти річної давнини, коли, так би мовити, чесні ріелтори зазначали, що українська ментальність сама по собі є такою: буде встановлено законом відсотки, приміром, від 3 до 6% — чимало агенцій нерухомості будуть виставляти саме верхню межу і казати, що це законно.

Так, цілком можливо, що воно б так і було. Проте наразі, враховуючи тяжку економічну скруту, в якій опинилися наші співвітчизники, вони можуть із неабиякою вірогідністю “проторговуватися” з тим же ріелтором та отримати мінімальний показник — 2-3%.

Отже, як не крути, а виходить, що й за відсутності закону про ріелторську діяльність від цього краще, власне, клієнтам агенцій, а не їм самим.

Ринок нерухомості застарілий

На стосунок “вмирання” ріелторської справи, подейкують, що то лише паніка, чутки й навіть перебільшення:

Зараз прийшов час, коли повинен формуватися новий ріелтор, який задовольняє всі вимоги сучасності. Чимало наших фахівців ще працюють по-старому і не поспішають за плинністю часу. Так, приміром, нещодавно було відкрито для широкого загалу різного роду реєстри. Тепер людина, яка хоч трохи є підкованою юридично, може сама їх переглянути і фактично дійти висновку, що придбати квартиру чи будинок цілком зможе без послуг ріелторів. Утім, вона не може бути на 100% впевненою в тому, що така купівля буде безпечною.

Тому опанувати, як кажуть, «від і до» всіма цими документами і знати їх назубок — нелегке завдання ріелтора нової формації.

Ріелтори також повинні йти у фарватері всіх подій, які тим чи іншим чином стосуються їхнього ринку, і швидко реагувати на зміни. Також не зайвим буде отримання ріелтором другої вищої освіти. Приміром, якщо він отримав технічну освіту і певний час працює ріелтором, то йому можна було б отримати й юридичну освіту. Саме такі фахівці є наразі дуже цінними на ринку та їх не вистачає, — каже Сергій Злидень

До його слів можна додати і те, що на сьогодні поціновують і так званих вузькофахових ріелторів. Так, приміром, досить специфічним є ринок складської нерухомості, адже фахівець, який займається її купівлею-продажем, повинен знати цей ринок дуже добре, мати великий досвід роботи на ньому, а також бути фахівцем суміжних напрямків, наприклад, логістики.

Те ж саме можна сказати про ріелторів, що займаються землею. Так, сьогодні операцій з купівлі-продажу цього специфічного, проте дорогого та перспективного “товару”, не надто багато. Та мине ще трохи часу — відкриється ринок торгівлі землею сільськогосподарського призначення — і таких фахівців ринок затребує чимало. Наразі ж знайти високофахового «земляного» ріелтора навіть у столиці дуже складно…

Ще одна особливість: ріелтори в Україні — це здебільшого фахівці з купівлі-продажу вторинної нерухомості. Первинне житло чи нові склади минають їх. Ріелтори мають активніше долучатися до ринку первинної нерухомості.

Як в Америці у нас не буде

Як же має працювати ріелторський бізнес в Україні, аби мати цивілізоване обличчя як у Західній Європі чи в Америці?

Юрист Тетяна Журавель вважає, що і в Європі, і в Америці — зовсім інший менталітет, там в кожній родині є свій сімейний лікар, сімейний юрист та сімейний ріелтор, тому й ці фахівці несуть більшу, аніж в Україні відповідальність за свою роботу.

Пані Журавель також впевнена в тому, що для того, аби наш ринок став більш цивілізованим, необхідно на законодавчому ринку закріпити поняття ріелтора, його прав та обов’язків.

І дійсно, всі ці нормотворчі процеси значно підвищили б відповідальність кожного окремого фахівця з нерухомості за своїх клієнтів.

Але сьогодні кожен має право обирати — чи він купує або ж продає нерухомість із допомогою ріелтора чи без нього.

Автор цього матеріалу й сам нещодавно купував житло та хотів убезпечити себе від різного роду “кидал” на  ринку. Під час пошуку житла він звернувся не лише до ріелтора, а й до юриста з нерухомості. Саме останній уберіг його від купівлі нерухомості на первинному ринку, яку практично вже звела будівельна компанія з сумнівною репутацією.

Так, за те, що будкомпанія не віддала (за взаємною домовленістю) адміністрації міста певну кількість житлових метрів (чи квартир) для бюджетників, на її керівників було відкрито карну справу. Звісно, що після купівлі такого проблемного житла, можна було б “прихватити” з собою й купу проблем: невчасну видачу паспортів, неприсвоєння адреси, непідключення роками тепла чи води тощо.

 

Ріелторський ринок повинен стати більш цивілізованим, ніж наразі, це безумовно. В цьому, як ми самі бачимо, зацікавлені, передусім, фахівці. І вони в умовах кризи та значного падіння попиту на житло й комерційну нерухомість неодмінно отримують стимул ставати кваліфікованішими. Тому неодмінно цей ринок житиме, а за найкращих прогнозів на ньому залишаться вузькоспеціалізовані висококласні знавці нерухомості.

Ігор ГОНТА

Автор: Checkpoint

Поділіться корисною інформацією з друзями:


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *