Как правильно заключить договор аренды?

Аренда жилья – затратное и хлопотное дело. Чтобы предотвратить неприятные ситуации, отнеситесь к заключению договора внимательно. Подписание правильного договора обезопасит вас от лишних забот и волнений.

Передать жилье в аренду может его владелец, от имени которого может действовать представитель, наделенный соответствующими полномочиями, а также лица, которые правомерно обладают жильем (арендатор, управляющий), которых владелец наделил полномочиями передавать жилье в аренду. Поэтому первое, что нужно сделать перед заключением договора аренды – это убедиться, что перед вами действительно владелец жилья или уполномоченное им лицо.

Правоустанавливающими документами на объект недвижимости могут быть свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, свидетельство о праве на наследство с отметкой о государственной регистрации права собственности, выписка из государственного реестра прав и тому подобное. Сравните данные паспорта арендодателя данным правоустанавливающих документов владельца. Сделайте копии его документов для себя.

В случае, если квартира находится в совместной собственности нескольких лиц, то передача квартиры в аренду одним из владельцев возможна только с письменного разрешения других совладельцев.

«Для того, чтобы убедиться в актуальности предоставленных правоустанавливающих документов, можно получить информационную справку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, где указывается информация о владельце и наличие каких-либо обременений на недвижимость, – рассказывает помощник адвоката АБ «Цыпин и партнеры» Диана Сопина. – Однако, если право собственности на квартиру зарегистрировано до 2013 года, есть вероятность, что в реестре этой информации не окажется, ведь он начал функционировать только с 2013 года. В таком случае информацию о владельце можно получить в БТИ по месту нахождения жилья».

Что указывать в договоре

Согласно статье 638 Гражданского кодекса Украины договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. В соответствии со статьей 811 настоящего Кодекса договор найма жилья заключается в письменной форме.

Для договора аренды жилых помещений предусмотрены такие существенные условия, как предмет договора и стоимость пользования. Также необходимо прописать срок действия договора. Если в договоре срок не будет указан, он считается заключенным сроком на 5 лет.

Если договор аренды заключается на срок более года, обязательно надо указать перечень лиц, проживающих с арендатором. В договоре также подробно прописывают права и обязанности нанимателя и наймодателя, гарантии, основания для его досрочного расторжения, условия пролонгации. Кроме этого, в договоре аренды можно прописать порядок расчетов, права субаренды, порядок расчетов за коммунальные услуги, порядок осуществления ремонта квартиры, описать состояние квартиры на момент заключения договора и тому подобное.

Частый вопрос, который возникает при подписании договора – обязательно его нужно заверять нотариально? «Договор аренды жилых помещений не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, он заключается в простой письменной форме, однако по требованию одной из сторон может быть удостоверен нотариально, – говорит Диана Сопина. – Нотариальное удостоверение договора является обязательным только в случае заключения договора аренды жилья с выкупом».

На какой срок заключается договор

Согласно статье 821 Гражданского кодекса, если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

Также необходимо предусмотреть порядок и условия продления действия договора аренды и преимущественное право арендатора на получение этого помещения на новый срок. Если договор аренды заключается на срок, менее 1 года, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма жилья наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок.

В случае продажи жилья, которое было предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение (только если договор аренды заключен на срок более 1 года).

Расторжение договора

Согласно части первой статьи 825 Кодекса наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.

Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель вправе требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом. Наниматель вправе отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

Договор найма жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договор не устанавливает более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз. Или если произошло разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

Как видим, законодательство достаточно четко определяет условия предоставления жилья в аренду и права обеих сторон. В любом случае, прежде чем подписывать договор, проконсультируйтесь со своим юристом. Ведь подпись на договоре, даже если он не заверен нотариально, определяет ваши гражданские обязанности перед другой стороной и имеет значение в суде.