Інвестор vs забудовник: як виграти суд

#нерухомість

Основою вдалого інвестування у нерухомість є ретельне вивчення забудовника та об’єкту до укладення угоди. Перевірка дозволів, документів на землю та самого договору разом із професійним юристом суттєво зменшують ризики того, що щось піде «не так». Однак якщо все ж таки ви опинилися у ситуації, коли проблему може вирішити тільки суд, вам слід знати деякі особливості судової практики вирішення подібних спорів.

Найрозповсюдженіші сценарії проблем з інвестуванням у житлове будівництво – це визнання забудовника банкрутом або неузгодженості з дозволами на будівництво та землю. Перевірити компанію-забудовника можна на сайті Міністерства юстиції. Відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань дадуть вам змогу дізнатися про засновників, статутний капітал, дату створення компанії та побачити, чи не є компанія банкрутом і чи не відкриті проти неї виконавчі провадження.

Інформацію щодо земельної ділянки, на якій планується зведення будинку, можна перевірити у Публічній кадастровій карті України, а також шляхом замовлення відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.  Перш за все варто звернути увагу на інформацію про право власності/користування земельною ділянкою та її цільове призначення, яке обов’язково має бути  для будівництва багатоквартирних будинків. Існують непоодинокі випадки, коли суд визнавав самочинним будівництво багатоквартирних будинків,  зведених на ділянці із цільовим призначенням «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)». Тож ці призначення не є тотожними.

Читайте також: Перевірка квартири перед купівлею: на що звернути увагу

Судові спори із забудовниками – досить непроста категорія справ. А тому їх слід доручати лише досвідченим юристам, що володіють ґрунтовними знаннями відповідного законодавства та судової практики у цій сфері.

Визнання права власності

«Позови щодо захисту прав інвесторів часто стосуються визнання їхнього права власності на квартиру, в будівництво якої були вкладені кошти. На жаль, судова практика свідчить про те, що до введення житлового будинку в експлуатацію визнати право власності на таку квартиру особа не зможе», – розповідає помічник адвоката АБ «Ципін і партнери» Кирило Юрченко.

Так, у справі №522/1029/18 Верховний Суд визначає, що державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об’єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Визнання ж права власності на об’єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами Цивільного кодексу України чи іншими нормативними актами не передбачено.

Тож можна зробити висновок, що позов про визнання права власності особи на новозбудоване нерухоме майно не є належним способом захисту прав такої особи. Як вказує Верховний Суд у своєму рішенні, в таких випадках слід звертатися з позовом про відшкодування завданих збитків. 

Визнання майнових прав

«На відміну від визнання права власності, визнання майнових прав на квартиру через суд цілком можливе», – зазначає помічник адвоката. У справі  №761/5598/15-ц Верховний Суд визнав, що з моменту повної сплати пайового внеску майнові права належать інвестору.

Позивач у цій справі після підписання акту приймання-передачі квартири не зміг зареєструвати право власності на неї у державного реєстратора, адже замовник будівництва не подав ряд необхідних документів. Тоді позивач звернувся до суду з вимогою про визнання майнових прав на квартиру. Верховний Суд у своєму висновку зазначає, що «оскільки невчинення відповідачем дій на виконання умов укладеного з позивачем договору унеможливлює реалізацію позивачем своїх майнових прав на об`єкт інвестування у встановленому законом порядку, такі права підлягають захисту, в тому числі, і шляхом їх визнання в судовому порядку».

Стягнення моральної шкоди

За неналежне виконання своїх зобов’язань із забудовника можливе, зокрема, стягнення моральної шкоди, переконаний Кирило Юрченко. У справі №755/3509/18 відповідач зобов`язався ввести будинок в експлуатацію в четвертому кварталі 2015 року, однак порушив умови договору в частині строків здачі об`єкту в експлуатацію. Позивач просив суд відшкодувати моральну шкоду у розмірі 350 000 гривень, при цьому у договорі не було передбачено такого виду компенсації.

Згідно з висновком Верховного Суду, «моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб’єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі статей 16 та 23 ЦК України і статей 4 та 22 Закону України «Про захист прав споживачів» навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено».  

Отже, плануючи позов проти забудовника, важливо обрати правильні інструменти захисту своїх прав. Фахова допомога у цьому випадку слугуватиме запорукою вдалого вирішення справи у суді.

 Читайте також: Інвестиції у нерухомість: як змусити гроші працювати на вас?

Поділіться корисною інформацією з друзями:


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *