Договор аренды: как безопасно снять квартиру

Планируете снять квартиру? В нескольких шагах до аренды жилья стоит обратить внимание на договор. Что замалчивают арендодатели? Чем договор аренды квартиры может быть опасен? Как сохранить средства и не наткнуться на мошенников? Проанализировала юрист, специалист по гражданскому праву Татьяна Журавель.

Схема на схеме

Сеть изобилует десятками схем, по которым арендодатели-мошенники обманывают наивных украинцев, оставляя их и без жилья, и без денег. Зная о том, что обязательно должно быть в арендном договоре, а чего быть не должно, вы не позволите нечестному хозяину вас обмануть.

Одной из самых распространенных махинаций является так называемый фальшивый арендодатель: жилье сдает якобы сам владелец, который не пользуется услугами риэлторов. Цена значительно ниже средней на рынке, поскольку вы не платите риэлторских. Счастливые от того, что удалось найти квартиру в разы дешевле, вы изо всех сил торопитесь отдать свои деньги, получить ключи и вселиться. Арендодатель обычно говорит, что очень торопится, поэтому времени на договор у него нет (например, он отправляется в срочную командировку на полгода), а вот когда вернется — тогда и подпишете соглашение.

“Приехав на следующий день заселяться — с вещами, как положено — вы удивленно наблюдаете, что в или возле квартиры — еще несколько претендентов на жилье, которые тоже оставили предоплату. Настоящий хозяин, срочно приезжает по звонку встревоженных граждан, объясняет, что он вообще сдает квартиру посуточно, и тот, кому они вчера заплатили — обычный аферист, который снял квартиру на сутки и пересдал ее“, — объясняют на портале по недвижимости Meget.

В ноябр сетью распространяли информацию про женщину, которая не только сдавала в аренду чужие квартиры, но и “обчищала” новых владельцев.

Правила “съема”: как проверить договор аренды?

Юрист ЮК “Центр Конфликтологии и Права” Татьяна Журавель пошагово объясняет, какие подводные камни подстерегают желающих снять квартиру, когда они подписывают договор аренды:

“Во-первых, помните: устная договоренность между арендодателем и съёмщиком квартиры — это не договор. Договор найма жилья должен заключаться письменно. Кроме того, его можно заверить нотариально”.

Шаг 1: узнайте о своих правах

Ища квартиру, загляните в законодательство. Общие положения об аренде жилья установлены Гражданским кодексом (ГК) Украины. Глава 59 ГК относительно условий аренды является специальной относительно главы по найму.

Шаг 2: проверьте владельца

Когда вы уже нашли желаемую квартиру и познакомились с владельцем, не спешите заключать с ним договор. Прежде всего, убедитесь, что он имеет право сдавать помещения в аренду. При подписании договора требуйте у арендодателя документы права собственности на жилье. Ими могут быть, например, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор о разделе унаследованного имущества, договор купли-продажи или решение суда.

Шаг 3: пункты договора

Запомните: обязательными пунктами, которые должны быть прописаны в каждом договоре, являются предмет договора, плата за пользование имуществом и срок действия.

Вы можете внести изменения в пункты договора аренды, но это — только по согласию обеих сторон.

Чтобы не попасть в арендную ловушку, всегда проверяйте достоверность информации о площади квартиры, ее адресе, этаже и количестве комнат. Иначе у вас потребуют плату за ту квартиру, в которой вы, по сути, не проживаете, а доказать обратное будет сложно.

Кроме того, арендодатель по договору отвечает за надлежащее состояние жилья, поэтому он будет отвечать в случае убытков по его вине, а именно: уплату неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

Важным моментом также является вопрос ремонта:

“В Гражданском кодексе указано, что если иное не установлено договором, арендатор должен осуществлять текущий ремонт, а арендодатель – капитальный. Однако стороны могут договориться, например, о выполнении капитального ремонта за счет ежемесячных платежей”, — объясняет Татьяна Журавель.

Относительно коммунальных, то здесь нужно заранее определиться: кто и как должен их оплачивать. Узнайте у хозяина, как платить за коммунальные: по количеству проживающих или по счетчикам? Уточните, есть ли у арендодателя долги за коммунальные услуги. Не надо платить из собственного кармана: укажите в договоре сумму и срок, в который хозяин должен погасить задолженность.

Когда именно должны начисляться коммунальные? Конечно, определите, совпадает ли дата заключения договора с датой фактического заезда в квартиру.

Шаг 4: дополнительные условия

По желанию вы и собственник жилья можете отметить и другие, дополнительные условия договора. Но они не должны противоречить требованиям украинского законодательства.

Обсудите с хозяином условия повышения арендной платы, то, сколько раз в год и насколько вам могут повышать ежемесячную плату за жилье. Позаботьтесь о возможности содержания домашних животных, ведь не все разрешают держать питомцев.

Шаг 5: акт приема-передачи

“Даже если вам кажется, что, собственно, в договоре все указано четко, всегда требуйте подписания акта приема-передачи. В нем должны подробно описываться дополнительные сведения о предмете аренды. Акт является неотъемлемой частью договора.

Акт приема-передачи — это гарантии в будущем. Лучше подробно, насколько это возможно, прописать, какое имущество имеется в квартире на момент съема жилья. Иначе нечестный арендодатель может заявить, что вы у него что-то украли.

Кроме того, проверяйте достоверность приведенных данных. Может быть и такое, что хозяин, например, укажет в акте три телевизора, которых никогда у него не было, а потом обвинит вас в краже.

Что такое обеспечительный платеж?

Большинство арендодателей требуют обеспечительный платеж — своеобразный денежный резерв, который вы даете хозяину квартиры как залог выполнения вами договорных условий (обычно такой платеж равен плате за месяц аренды, хотя он может и не зависеть от этой суммы). Обеспечительный платеж часто называют депозитом, гарантийным взносом и тому подобное. Такое требование вполне законно.

Но не всегда этот платеж должен оставаться у хозяина жилья:

“Обеспечительный платеж остается у арендодателя только тогда, когда вы, например, повредили какую-то мебель”, — уточняет юрист.

В договоре должно быть указано, когда именно вы можете вернуть обеспечительный платеж. Вы можете получить его обратно как на момент окончания срока действия договора, так и досрочно, когда по вашей инициативе договор аренды расторгается. Но такие детали следует обозначить дополнительно.

Несмотря на понятие обеспечительного платежа, также существуют еще и такие понятия, как аванс и задаток.

Аванс — это деньги, которые вы даете арендодателю на всякий случай и которые зачтутся как уплата за аренду жилья, если все пойдет как надо. Если же договор заключить не удалось, вам обязаны вернуть аванс.

Задаток, пожалуй, является самой жесткой разновидностью платежа. Ведь если вы отдали задаток и вдруг отказались подписывать договор, деньги остаются у арендодателя. Это же касается и хозяина квартиры. Предусмотреть задаток удобно тогда, когда у вас есть подозрения о наличии сразу нескольких арендаторов у одного владельца. Настаивайте на задатке, оформленном отдельно и письменно.

Неустойка — деньги, которые вы должны будете отдать владельцу квартиры, если нарушите договорные обязательства. Штрафом — это неустойка, которая исчисляется в процентах от суммы невыполненного или не должным образом выполненного определенного обязательства.

Как расторгнуть договор аренды?

Согласно украинскому законодательству, наниматель жилья имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом арендодателя за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Если вы освобождаете помещение без предупреждения, хозяин квартиры имеет право требовать от вас плату за пользование жильем за три месяца, если он докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.

Вы имеете право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

Вообще, позаботьтесь об условии расторжения арендной сделки заблаговременно, ведь все мы люди и не можем предугадать внезапные жизненные обстоятельства.

Как арендовать жилье и не попасть в ловушку мошенников?

Юрист советует: как оформить договор купли-продажи недвижимости?

Автор:

Поделитесь полезной информацией с друзьями: